Gmsi Istisna 2014

İmdat TÜRKAY

Kira gelirinden dolayı vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunan (GMSİ’dan dolayı mükellefiyeti bulunan gerçek kişi sayısı Aralık/ tarihi itibariyle kişmonash.pw istatistikleri) veya ilk defa mükellefiyet kaydı açtıracak olan gayrimenkul sermaye iradı sahipleri, yılında elde ettikleri ve beyan edilmesi gereken mesken/işyeri kira gelirleri için Mart tarihlerinde yıllık beyanname vereceklerdir.

Gelir Vergisi Beyannamesinin mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine elden, postayla veya internet ortamında (monash.pw) Hazır Beyan Sistemini kullanılarak verilmesi mümkün bulunmaktadır. Yılına ilişkin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

• Yılında elde ettiği konut kira geliri, TL’lik istisna tutarını aşanlar,
• Yılında işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira ge­lirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan TL’yi aşanlar, 
• Yılında bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırı olan TL’yi aşanlar,

Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi vereceklerdir. Yukarıda belirtilen tutarların altında kalan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecektir. İlk defa mükellef olanların mükellefiyete giriş işlemleri, verdikleri ilk beyannameler üzerine vergi dairesi tarafından yapılmaktadır.

Şimdi sırasıyla, yılında sadece mesken veya işyeri kira geliri elde edilmesi halinde hangi hallerde beyanname verileceği, mesken istisnası uygulaması, emsal kira bedeli, indirilecek giderler, Hazır Beyan Sistemi ile beyanname verilmesi ile verginin hesaplanması ve ödenmesi gibi konuları inceleyelim.

• Beyanname Vermek için Kira Gelirinin Elde Edilmesi Gerekir

Gelir Vergisi Kanununa göre kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esası, gelirin nakit veya ayın şeklinde maddi bir kıymet veya gayri maddi bir servet unsuru olarak, sahibinin mal varlığına dahil olmasıdır. Kira gelirinde gelirin elde edilmiş sayılarak vergiye tabi tutulabilmesi için bu mal ve hakların kiralanması karşılığında elde edilen kira gelirinin nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

Örnek1: Kişi, yılında aylık TL’den kiraya verdiği meskeninden kiracı ile yaşadığı anlaşmazlık nedeniyle mahkemelik olmuş ve yıl içinde kira tahsilatı yapamamıştır. Buna göre kişi, tahsil etmediği kira için gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir.

Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan vadeli çekler çekin alındığı tarihte nakden tahsil edilmiş sayılır. Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak Türk Lirasına çevrilerek gayri safi hasılat belirlenmektedir.

Ayın olarak tahsil edilen kiralar ise sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin sonunda bedelsiz olarak kiralayana devredildiği takdirde, anılan kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş sayılır. Ayrıca;

• Ittıla hasıl etmeleri (bilgisine girmiş olması) kaydıyla namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması,
• Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (alacağın devredilmesi) (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz) veya kiracısına olan borcu ile takası,

da tahsil hükmündedir.

• Geçmiş yıllara ait kira gelirinin tahsil edilmesi: Kira geliri sahipleri tarafından geçmiş yıllara ait olarak yılında tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılının hasılatı sayılır ve beyanı gerekiyorsa Mart/ ayında beyan edilmesi gerekmektedir. Örneğin, ve yıllarına ait kira tutarlarının, yaşanan ihtilaf nedeniyle ilgili yıllarda tahsil edilemediği ve tahsilatın topluca yılında yapılması halinde, yılının geliri olarak Mart/’de beyan edilmesi gerekmektedir.
• Gelecek yıllara ait kira gelirinin peşin tahsil edilmesi: Gelecek yıllara ait olup yılında peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Örneğin, yılında gelecek yıllara ait olarak (mesela , yılları gibi), peşin tahsil edilen kira bedelleri tahsilatın yapıldığı yılının değil, gelirin ilgili olduğu yılların hasılatı sayılacaktır. Ancak, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takip eden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı sayılır.
• Yılında Sadece Mesken Kira Geliri Elde Edenlerin Beyanname Verme Durumu ve Mesken İstisnasından Yararlanma Şartları
• seri nolu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile takvim yılında elde edilen mesken kira gelirlerine uygulanacak istisna tutarı TL olarak belirlenmiştir.
• Yılında elde ettiği konut kira geliri, TL’lik istisna tutarını aşmayanlar beyanname vermeyeceklerdir.
• Yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu toplam konut kira geliri TL üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar.
• yılı için TL’lik mesken istisnasından sadece konut kira geliri elde edenler faydalanabilecektir.
• Elde edilen kira geliri ister 12 aylık, isterse 1, 3, 5, 6, 9 aylık gibi kıst dönemler olsun mesken istisnası tam olarak uygulanacaktır.
• Bu istisna sadece tek konut için uygulanacak olup, birden fazla konut kirası elde edenler için istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
• Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira geliri için her bir ortak TL’lik istisnadan ayrı ayrı yararlanabilecektir.
• Mesken kira geliri elde edenlerin şayet ticari, zirai veya mesleki kazancından dolayı mükellefiyeti bulunuyorsa, istisnadan faydalanamayacakları gibi, Hazır Beyan Sistemini kullanarak beyanname de veremezler.
• Mesken istisnası tutarının üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı vergi tarifesinin 3. diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı ( yılı için TL) aşanlar mesken istisnasından faydalanamazlar.

• Konut kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler. Fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
• Götürü gider yöntemini seçenlerin konut kira gelirinden TL istisna düşüldükten sonra %25 oranında indirim uygulanır.
• Gerçek gider yöntemini seçenler sahibi bulunduğu konutu kiraya verip, kendisi de kirada oturuyorsa, yılı içinde ödediği kira tutarını gider olarak indirebilecektir.
• Gerçek gider yöntemini seçenler kiraya verdikleri konut için yapılan borç ödemelerinin sadece faiz kısmını gider olarak yazabilirler.
• Gerçek gider yöntemini seçenler sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkulleri için elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5'i tutarında gider olarak indirebilirler.
• Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.

• Konut kirası elde edip beyan vermeyen veya eksik beyan edenler TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Ancak, mükellefler idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kira gelirlerini, pişmanlık ve ıslah hükümleri dahil olmak üzere kendiliklerinden süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan etmeleri halinde de söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.
• Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, gayrisafi hasılattan GVK’nın maddesinde yazılı giderler (GVK’nın maddesinde yer alan mesken istisnasına isabet eden tutar hariç) indirilerek safi irat bulunacaktır.

• Yılında Elde Edilen Bazı Mesken Kira Geliri Tutarları İçin Yılında Ödenecek Gelir Vergisi Tutarları

• Yılında Sadece İşyeri Kira Geliri Elde Edenlerin Beyanname Verme Durumu
• Yılında işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira ge­lirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan TL’yi aşmayanlar beyanname vermeyeceklerdir. Yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu tevkifatlı toplam işyeri kira geliri TL üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar.
• İşyeri kirası elde edenler TL’lik mesken istisnadan faydalanamazlar.
• Bir işyerine birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu işyerinden elde edilen kira gelirden her bir ortağın hissesine düşen kira gelirinin TL tutarı aşması halinde ayrı ayrı beyanname vermek zorundadırlar.
• İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
• Götürü gider yöntemini seçenlerin işyeri kira gelirinden %25 oranında indirim uygulanır.
• Kiraya verilen gayrimenkul elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5'i tutarında indirim sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkul için geçerli olup, işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu indirimden yararlanamayacaktır.
• Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
• Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, gayrisafi hasılattan GVK’nın maddesinde yazılı giderler (GVK’nın maddesinde yer alan mesken istisnasına isabet eden tutar hariç) indirilerek safi irat bulunacaktır.
• Gelir Vergisi Kanununda toplama yapılmayan hallere ilişkin hükümlere göre, bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı yılı için TL’yi aşan tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilecektir. Bu kapsamda, yılında basit usule tabi mükellefe işyerini kiraya veren kişi, elde ettiği kira geliri tevkifatsız ve istisnaya konu olmadığından TL’yi geçiyorsa beyanname verecektir.

• Yılında Elde Edilen Bazı Tevkifata Tabi İşyeri Kira Geliri Tutarları İçin Ödenecek/İade Edilecek Gelir Vergisi Tutarları

• Yılında Hem Mesken Hem de İşyeri Kira Geliri Elde Edenlerin Beyanname Verme Durumu
• Konut kira gelirinin TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin brüt toplamı yılı için TL'yi aşması halinde konut ve işyeri kira geliri için beyanname verilmesi gerekmektedir.
• Konut kira gelirinin TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin toplamı yıl için TL'yi aşmaması halinde ise, işyeri kira geliri beyan edilmeyip sadece konut kira geliri beyan edilecektir.
• Eğer konut kira geliri TL istisna tutarının altında ise konut kira geliri beyan edilmeyeceğinden toplama dahil edilmeyecektir.
• İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
• Götürü gider yönteminin seçilmesi halinde TL konut istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden %25 oranında indirim uygulanır.

• İşyeri Kira Geliri/Menkul Sermaye İradı/Ücret Gelirinin Birlikte Beyanı

Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan; işyeri kira geliri, menkul sermaye iratları ve birden fazla işverenden elde edilen ücretlerin toplamının TL’yi aşması halinde beyanname verilmesi gerekmektedir. Buna göre, yılı için beyanname verme sınırı olan TL’yi aşmayan Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücret, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyecek ve diğer gelirler için beyanname verilse dahi bu gelirler beyannameye dahil edilmeyecektir. Bu hükmün uygulanmasında, öncelikle ücret gelirlerinin kendi içinde değerlendirilmesi gerekmektedir.

• Kira Gelirinin Beyanında Emsal Kira Bedeli Uygulaması

Emsal kira bedeli uygulaması, gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde uygulanan bir vergi güvenlik müessesesidir. Emsal kira bedeli esası; kira gelirlerinin kısmen ya da tamamen beyan dışı bırakılmasını önlemeyi hedefleyen bir sistemdir. Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esası uygulanır. Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması veya kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanmaktadır.

Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. O bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa; emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin %5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Ka­nununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.

Örnek 2: Kişinin yılında emlak vergisi değeri TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakması durumunda, kira geliri elde etmediği halde, emsal kira bedeli hesaplanması ve buna göre bulunacak tutar kadar kira geliri elde etmiş sayılması gerekmektedir. Bu durumda, Emsal Kira Bedeli ( X%5=) TL olacak ve bu tutarı beyan edecektir.
Öte yandan, GVK’nın maddesine göre aşağıda belirtilen hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmayacaktır.

• Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
• Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Anne ve baba, çocuklar ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),
• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede oturması,
• Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

• Kira Gelirinden İndirilecek Giderler

Elde edilen kira gelirinin safi tutarı; götürü gider yöntemi (hakları kiraya verenler hariç) veya gerçek gider yöntemi olmak üzere iki farklı şekilde tespit edilebilir. Elde edilen gayrimenkul sermaye iradından dolayı verilecek olan beyannamede, gerçek gider usulünün veya götürü gider usulünün seçilmesi mükelleflerin tercihine bırakılmıştır. Gider yöntemini seçim için mükellefin ayrıca bildirimde bulunması gerekmemekte olup, yıllık beyannamede ilgili kutunun işaretlenmesi yeterli bulunmaktadır.

Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %25'ini götürü olarak indirebilirler. Bu usulü seçen mükellefler hiçbir gider belgesi olmadan %25 götürü gider olarak gelirlerinden düşeceklerdir. Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılacaktır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gideri yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Ancak, gerçek gider yönteminden yararlanan mükellefler istedikleri zaman götürü gider yönteminden faydalanma hakkına sahiptirler.

Gayrisafi hasılattan (brüt kira tutarından) aşağıda yazılı giderler (GVK’nın maddesinde yer alan mesken istisnasına isabet eden tutar hariç) indirilerek safi irat bulunur.

• Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz),
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
• Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,
• Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
• Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli,
• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek giderlerin uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları, tapu harcı, ipotek masrafları, Bağ-Kur primleri hasılattan gider olarak indirilemez. Ancak kiraya verenin kusurundan kaynaklanmayan nedenlerle, kiracının tahliyesi için ödenmek zorunda kalınan tazminatlar ile kira akdinin tapuya şerhi veya kira parasının garantisi olarak verilen ipotek harcı kiranın elde edilmesiyle ilgili olması nedeniyle hasılattan indirilebilirler.

Giderlerin indirimine ilişkin genel kurallar;

• Kısmen kiralanmış gayrimenkullere ait giderlerin kiraya verilen kısmına ait olanı indirilebilecektir.
• Gayrimenkul yılın belli bir ayında kiralanmış ise ancak o süreye ait giderler indirime konu edilecektir.
• Sahibi bulundukları konutu kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut kiralarının indirimi için, aynı yılda yapılmış olmaları gerekmektedir.
• Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin  (Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.
• Kiraya verilmeyen veya verilenlerle ilgili giderlerin dağıtımında, yüzölçümü esası veya vergi değerine göre dağıtım esası geçerli olacaktır.
• Mesken istisnasına isabet eden giderler hasılattan indirim konusu yapılamaz.
• Mal sahibi Bay (X)’in, meskenini Bay (Y)’ye kiralaması ve Bay (Y)’nin de bu meskeni Bay (Z)’ye kiralaması durumunda; Beyanname verilmesi ve gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, Bay (Y), asıl mal sahibi (X)’e ödediği kirayı, (Z)’den aldığı kiradan indirebilecektir.
• Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları gider­lerle ilgili belgeleri 5 yıl süresince saklamaları ve vergi idaresi tarafından istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

Gerçek gider yönteminde konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'inin indirilmesi

Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88'nci maddenin 3'ncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz) gayrimenkul sermaye iradının tespitinde gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır. Gayrimenkulün iktisap bedeli, tapu senedinde belirtilmesi gereken tutar olup, bu tutarın gayrimenkulün gerçek alım satım bedelinin altında olmaması gerekmektedir.

Kiraya verilen gayrimenkul alımında satıcıya ödenen bedel (KDV dâhil) iktisap bedeli olarak kabul edilmektedir. İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacaktır. İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır.

Örnek 3: yılında TL’ye satın alınan bir mesken için %5’lik gider indirimi tutarı olan (X%5=) TL, 5 yıl süresince , , , ve son olarak da yılına ilişkin olarak beyan edilen hasılat tutarından indirim konusu yapılacaktır. 
Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faizlerinin hasılattan indirimi

Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri kira hasılatından indirilebilmektedir. Buna göre, kiraya verilen gayrimenkulün satın alınması için veya daha sonra genişletme ve yeni kıymetler ilavesi gibi durumlar için alınan borçlar için ödenen faizlerin tamamı hasılattan indirilebilir. Bunun temel şartı, kiraya verilen gayrimenkul için alınan borç tutarının tamamının sadece bu gayrimenkul için harcanması gerekmektedir. Örneğin, yılında mesken olarak kiraya verilen binanın iktisabı için kullanılan konut kredisi için yılında bankaya ödenen faizlerin, gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, kira geliri için verilecek beyannamede indirim konusu yapılması mümkündür.

Öte yandan, kiraya verilen gayrimenkulün satın alınması için veya daha sonra genişletme ve yeni kıymetler ilavesi gibi durumlar için alınan katılım bankasından kullanılan krediye ait kar payı ödemeleri de aynı diğer bankalara ödenen faiz ödemesi gibi değerlendirilecektir. Buna göre, elde edilen kira gelirinin beyanında gerçek gider usulünün seçilmesi halinde, kiraya verilen gayrimenkul için katılım bankalarından kullanılan  konut kredisine ilişkin geri ödemelerde faiz yerine kâr payı adı altında yapılan ödemelerin elde edilen kira geliri için verilecek Beyannamede indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.

• Gerçek Gider Yönteminde Mesken İstisnasına İsabet Eden Giderin Düşülmesi

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve mesken kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı gayri safi hasılattan indirilemez. Vergiye tabi hasılat, toplam hasılattan mesken kira geliri istisnası düşülerek bulunacaktır. Vergiye tabi hasılat ve indirilebilecek gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.
Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası
İndirilebilecek Gider =Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat
                                                    Toplam Hasılat

Örnek 4: Kişi yılında, sahibi olduğu İstanbul’da bulunan konutunu aylık TL’den kiraya vermiş ve toplam TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, yıl içinde konutu ile ilgili olarak TL harcama yapmıştır. Bu durumda, yapılan TL gerçek giderin tamamı hasılattan indirim konusu yapılamayacak olup, yılında geçerli olan TL’lik mesken istisnasına isabet eden gerçek gider bulunacak ve toplam gider tutarından düşülecektir.  Bir başka anlatımla, mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.

• Yılında İşyeri Kira Geliri Üzerinden Tevkif Suretiyle Ödenen Verginin Beyannamede Fazla Ödenen Verginin Nakden/Mahsuben İadesi

İşyeri kira gelirinin beyan edilmesi sonrasında, yıl içinde işyeri kira gelirleri üzerinden ödenen tevkifatlar nedeniyle, ödenecek gelir vergisinin çıkmaması durumunda, fazla ödenen verginin mükellefe mahsuben veya nakten iade edilmesi gerekmektedir.

Yılında gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakları kiralayan tevkifat yapmak durumunda olan kişi ve kuruluşlar, mal ve hakların kiralanması karşılığı yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmışlardır.

Beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan kesilmiş bulunan vergilerin, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisine mahsup edilmesi mümkün bulunmaktadır. İşyeri kira gelirinin Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilmesi sonrasında, yıl içinde işyeri kira gelirleri üzerinden ödenen %20 oranında yapılan tevkifat nedeniyle, ödenecek gelir vergisinin çıkmaması durumunda, fazla ödenen verginin mükellefe mahsuben veya nakten iade edilmesi gerekmektedir.

Yılında tevkif suretiyle ödenen vergilerden dolayı iade edilecek gelir vergisinin doğması halinde, gerekli başvuru seri nolu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde yer alan hükümler kapsamında, tarihli 99 monash.pw Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılan açıklamalar çerçevesinde yapılacaktır. Buna göre, gelir ve kurumlar vergisine yönelik iade talepleri, mükelleflerin elektronik ortamda gönderecekleri bilgi ve belgeler esas alınarak hazırlanan Gelir ve Kurumlar Vergisi Standart İade Sistemi (GEKSİS) kullanılarak yapılacaktır. Buna göre, yılına ait işyeri kira gelirinden dolayı iade edilecek vergi çıkması halinde, gerekli iade talepleri GEKSİS kullanılmak suretiyle yapılacak ve vergi daireleri de gerekli işlemleri yaparak mükellefe iadeyi gerçekleştireceklerdir.

• Kira Gelirinin Hazır Beyan Sistemi ile Beyanı

Bazı gelir unsurlarına ilişkin gelirlerin beyanı konusunda Gelir İdaresi tarafından Sıra Nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile yapılan düzenlemeyle Hazır Beyan Sistemine geçilmiştir. Hazır Beyan Sistemi; gelirleri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan veya bunların birkaçından veyahut tamamından oluşan gelir vergisi mükelleflerinin gelir vergisi beyannamelerinin Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından kısmen veya tamamen önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunulduğu sistemi ifade etmektedir.

Gelir İdaresinin internet adresi (monash.pw) üzerinden giriş yapılacak olan Hazır Beyan Sistemi, beyanname vermek zorunda olan mükelleflerin elde ettikleri gelirlerin türüne göre İdare tarafından, veri ambarında bulunan bilgiler ile diğer kurum ve kuruluşlardan temin edilen bilgiler kullanılmak suretiyle, beyannamenin kısmen veya tamamen önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunulması esasına dayanmaktadır.   Yılından bu yana kira gelirleri için uygulanmakta olan Hazır Beyan Sisteminin kapsamı 1 Mart tarihi itibariyle genişletilmiş ve gelirleri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan veya bunların birkaçından veyahut tamamından oluşan gelir vergisi mükelleflerinin beyannamelerini verebilmelerine imkan sağlanmıştır.

• Beyan Edilen Gelirden İndirim Konusu Yapılacak Harcamalar

Yıllık beyanname ile beyan edilen gelir toplamından indirim konusu yapılacak hususlar Gelir Vergisi Kanununda ve kendi özel kanunlarında belirtilmiştir. Buna göre kira gelirini beyan edenler tarafından indirim konusu yapılabilecek bazı hususlar şöyledir;

• Hayat/şahıs sigorta şirketlerine ödenen primler,
• Eğitim ve sağlık harcamaları,
• Bağış ve yardımlar,
• Sponsorluk harcamaları,
• Başbakanlıkça veya Bakanlar Kurulunca başlatılan yardım kampanyalarına yapılan ayni ve nakdi bağışlar,
• İktisadi işletmeleri hariç, Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar,
• Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi ( sayılı Kanunla Gelir Vergisi Kanununa eklenen Geçici maddeye göre yapılacak indirim)
• EXPO Antalya Ajansına yapılan her türlü nakdî ve ayni bağış ve yardımlar,
• Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar. (Örneğin, Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa, Türkiye Bilimsel ve Teknik Araştırma Kurumunun Kuruluşu Hakkındaki Kanuna, Sosyal Hizmetler ve Çocuk Esirgeme Kurumu Kanununa, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Kanununa, Türk Silahlı Kuvvetleri Güçlendirme Vakfı Kanununa göre yapılan bağış ve yardımlar gibi.).
• Uygulanacak Vergi Tarifesi

Gelir vergisine tabi gelirlerin vergilendirilmesinde uygulanacak vergi tarifesi, takvim yılı gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alınmak üzere Seri monash.pw Gelir Vergisi Genel Tebliği ile aşağıdaki şekilde belirlenmiştir.

• Kira Gelirinin Beyanına İlişkin Örnek Olaylar

Örnek 5: Bay (X), yılında meskenini konut olarak kiraya vermiş ve TL kira geliri elde etmiştir. Götürü gider yöntemini seçen mükellefin ödeyeceği vergi şöyle bulunacaktır.

Örnek 6: Bayan (Y), yılında işyerinden tevkifata tabi TL brüt kira geliri ve sahibi bulunduğu meskenden de TL konut kira geliri elde etmiştir. Ödevlinin ödeyeceği gelir vergisi ve damga vergisi şöyle hesaplanacaktır. İşyeri kira ödemelerinden yıl içinde %20 oranında TL tevkifat yapılmıştır.

Örnekte, istisna tutarını aşan mesken kira geliri her halükarda beyan edilecektir. Mesken kirası gelirinin istisna haddini aşan kısmı (=) TL ile tevkifata tabi tutu­lan işyeri kirasının toplamı olan (+=) TL, yılında tevkifatlı işyeri kira geliri için beyanname verme sınırı olan TL’yi aştığı için mesken kira geliri ile beraber, tevkifatlı işyeri kira geliri de beyan edilecek ve toplam TL kira geliri beyan edilecektir. Beyannamede hasılattan mesken istisnası düşülecek, işyeri kira gelirinden yıl içinde yapılan vergi tevkifatı da hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.

• Tahakkuk Eden Gelir Vergisinin Ödenmesi

Yılına ilişkin olarak Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi üzerinden yasal indirimler yapıldıktan sonra beyan edilen gelir tutarından artan oranlı vergi tarifesi uygulanmak suretiyle hesaplanan ve tahakkuk eden gelir vergisi Mart ve Temmuz/ aylarında olmak üzere iki eşit taksitte;

• Mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine,
• Bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine,
• Elden ya da internet bankacılığı kullanarak tahsile yetkili banka şubelerine,
• monash.pw adresinden anlaşmalı bankaların kredi kartıyla,

ödenmesi mümkün bulunmaktadır. Ayrıca, gelir vergisi birinci taksit ödeme süresi içinde, Damga Vergisi Kanununa göre yılı için verilecek Gelir Vergisi Beyannamesi için 51,40 TL damga vergisinin de ödenmesi gerekmektedir. Kira gelirinin vergilendirilmesi konusunda ayrıntılı bilgi edinmek isteyenlerin, Gelir İdaresinin internet sayfasında (monash.pw) yer alan Rehber ve Broşürler ile Hazır Beyan Sistemi bölümüne bakmasında fayda vardır.

NOT: Bu yazıda yapılan açıklamalar, tamamıyla yazarına ait olup, hiçbir şekilde yazarın çalıştığı kurumunu bağlamaz; Kurumunun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez.

Yazar: Fuat SÜTÇÜ*

E-Yaklaşım / Mart / Sayı:

I- GİRİŞ

Bilindiği üzere tarih ve sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun ilk maddesinde “Gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tâbidir. Gelir bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır.” denilmekte ve müteakip maddede de gelire giren kazanç ve iratların neler olduğu 7 başlık altında sayılmaktadır.

Bu başlıklardan beşinci sırada bulunan “gayrimenkul sermaye iratları” her sene beyan dönemi öncesinde ve mart ayında yeniden hatırlanmaktadır.

Bu yazıda GMSİ istisna uygulaması hususundaki Gelir Vergisi Kanunu’nun maddesinde sayılı Kanun ile yapılan değişikliğe ve GMSİ mükelleflerinin vergilendirmesine ilişkin özellik taşıyan bazı hususlarda Gelir İdaresi Başkanlığı’na ait “Özelge Sistemi” isimli internet sitesinde yayınlanan özelgelerde yapılan değerlendirmelere yer verilmeye çalışılmıştır.

Yazının sonuç bölümünde ise gayrimenkul sermaye iradının vergi gelirleri içerisindeki payı ele alınarak, GMSİ vergilendirme rejimine ilişkin bir öneri getirilmeye çalışılmıştır.

II- YASAL DÜZENLEME

Gelir Vergisi Kanunu’nda GMSİ’ye ilişkin tanımlama ve düzenlemelerin yapıldığı 6 madde bulunmaktadır. Bu kanun maddeleri aşağıda sıralanmıştır.

– madde “GMSİ istisnası”

– madde “Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi”

– madde “Safi İrad”

– madde “Gayrisafi Hasılat”

– madde “Emsal Kira Bedeli Esası”

– madde “Giderler”

Madde numara sırası ile madde başlıklarına ve ilgili kanun maddelerinde yer alan düzenlemelere aşağıda yer verilmiştir.

A- GMSİ İSTİSNASI

Gelir Vergisi Kanunu’nun Maddesi:

“Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (*) lirası gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile ( sayılı kanunun monash.pwiyle değişen ibare; Yürürlük )istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.”

(*)  bakınız Tablo 1

Kanun maddesinde GMSİ istisnasının uygulanma esasları belirlenmiştir. Bu şartlar aşağıda sıralanmıştır.

1-Binanın mesken olarak kiraya verilmesi

İşyeri, ofis, büro ya da depo olarak kiralanan konutlar için istisna hakkı bulunmamaktadır.

2-GMSİ gelirinin eksik beyan edilmemesi

GMSİ gelirinin kanuni beyan süresinden sonra ve adına herhangi bir tarhiyat ya da inceleme yapılmazdan önce beyan edilmesi durumunda mükelleflerin istisna hakkı devam etmektedir. Vergi dairesince incelenmemiş ya da adına tarhiyat yapılmamış herhangi bir mükellefin zamanaşımı kapsamındaki geçmişe dönük 5 yıllık gelirini ilgili yıllara ait istisna tutarlarından yararlanmak suretiyle beyan edebilmesi mümkündür.

3-Ticari, zirai ya da mesleki kazanç elde edilmemesi,

Konut kira geliri elde eden kişinin arızi olmak üzere ticari, zirai ya da mesleki kazancı bulunması, değer artış kazancı, konut kirası dışındaki GMSİ geliri ya da menkul sermaye iradı bulunması istisna hakkından yararlanmasına engel teşkil etmemektedir.

Ancak sayılı Kanun’un 5. maddesi ile tarihinden itibaren yürürlükte olmak üzere ayrı ayrı veya bir arada elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, GMSİ ve diğer kazanç ve iratların gayrisafi tutar toplamının Maddenin üçüncü gelir diliminde yer alan rakamı aşmaması gerekmektedir. tarihinden itibaren yürürlükte bulunan istisna hakkını sınırlandıran bu hükmün yılı ve müteakip yıllarda elde edilecek gelirler için uygulanacağı Sayılı Kanun’un maddesinin (b) bendinde belirtildiğinden  yılına ait ya da daha eski yıllara ait gelirlerin beyanında bu hüküm dikkate alınmayacaktır. 

Tablo 1: Yıllar İtibariyle GMSİ İstisna Tutarları

GMSİ istisna tutarları her yıl yeniden değerleme oranında arttırılarak güncellenmektedir. Mükellefler tarafından karşılaştırılmaması gereken bir husus da beyannamenin beyan edildiği değil gelirin elde edildiği yıla ait istisna tutarının hesaplamada dikkate alınmasıdır. Bu sene Mart ayında beyan edilecek yılına ait gelirler için GMSİ istisna tutarı TL, yılında beyan edilecek yılı kira gelirleri için ise GMSİ istisna tutarı da TL. dir.

Vergi uygulamalarındaki istisna tabiri gelirden kaynaklanan ve mükellefe tanınan bir haktır. Dolayısıyla GMSİ istisnasından gayrimenkuller değil, mükellefler yararlanır. Kirada 5 dairesi olan bir mükellefin de, üç maliki bulunan bir daireyi kiraya veren maliklerin her birinin de ayrı ayrı istisna hakkı bulunmaktadır.(bakınız Tablo 2; 1 ve 2. sıradaki özelgeler)

B- GAYRİMENKUL SERMAYE İRADININ TARİFİ

Gelir Vergisi Kanunu’nun Maddesi:

“Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

…

Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.

 Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.

 …”

Kanun maddesinde gayrimenkul sermaye iradı bu iradı elde eden mükellef ve kiralama işleminin konusuna bağlı kalınarak tanımlanmıştır. Tanım biçimi yönünden bir şeyin kendisi ile tarif edilmesi usulü benimsenen bu kanun maddesinin uygulanması ile ilgili mükellefler ve vergi idaresi arasında farklı değerlendirmeler ortaya çıkabilmektedir.

 GMSİ ile zirai kazanç ya da msi gibi kazanç unsurların karıştırılması söz konusu olmayıp tek tereddüt ticari kazanç ile GMSİ arasında ticari organizasyon içerisinde yapılan kiralama işlemlerinin vergilendirilme usulünden kaynaklanmaktadır. (bakınız Tablo 2; 5 ve 6. sıradaki özelgeler)

C- SAFİ İRAD

Gelir Vergisi Kanunu’nun Maddesi:

“Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır.”

Bu kanun maddesi de mükellefler ile vergi idaresi arasında çeşitli durumlara göre farklı değerlendirmelere neden olabilmektedir. Kiraya verilen konut için yapılan ve konutun değerini arttırıcı giderlerin (mantolama, pencere çerçeveleri, kombi vb) amortisman ayrılmak suretiyle indirimi söz konusu iken; kiralanan konut için mülk sahibince alınan çamaşır ve kurutma makinesi ve televizyon için yapılan giderlerin gerçek gider usulünde indirimi kabul edilmiştir. Bu kanun maddesi ile ilgili özelgeler madde özelgeleri ile bir arada verilmiştir.

D- GAYRİSAFİ HASILAT

Gelir Vergisi Kanunu’nun Maddesi:

“Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70’inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

…

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Şu kadar ki, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takibeden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur.

…”

Bu kanun maddesinde GMSİ gelirlerinde tahsilat usulünün cari olduğu belirtilmiştir. GMSİ mükellefi için gelirin elde edilmesi tahsil edilmesi ve dönemsellik ilkesi ile bir arada belirlenmiştir.

yılında konutunu 3 yıllığına kiraya veren ve her yıl için TL olmak üzere toplam TL kira tutarını peşin tahsil eden ve başka bir mükellefiyeti bulunmayan mükellef yılı geliri olarak TL’yi beyan etmesi gerekecek ve yıllarına ait TL’lik kira geliri ise ilgili yıllara ait istisna sınırının altında olduğundan bu yıllar için beyanname verilmeyecektir. (bakınız Tablo 2; 4. sıradaki özelge)

E- EMSAL KİRA BEDELİ ESASI

Gelir Vergisi Kanunu’nun Maddesi:

“Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.

Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;

2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);

3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.

4. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.”

Bu kanun maddesi ile ilgili olarak iki önemli özelge bulunmaktadır, bu özelgelerden birinde muhafaza maksadı ile başkalarının kullanımına bırakılma kavramının süreklilik unsuru taşımaması gerektiği, diğer özelgede ise emsal kira gelirinin altında bulunan ve bunu ispatlayan mükellefin emsal kira hesaplanmayacağı belirtilmiştir. (bakınız Tablo 2; 3 ve sıradaki özelgeler)

F- GİDERLER

Gelir Vergisi Kanunu’nun Maddesi:

“Safi iradın bulunması için, 21’inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88’ inci maddenin 3’ üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanunu’nun maddesinin 3’üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir);

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;

 Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88’inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz);

 Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %25’ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

Bu madde hükmünün uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez.”

Bu kanun maddesi de mükellefler ile vergi idaresi arasında çeşitli durumlara göre farklı değerlendirmelere neden olabilmektedir. Tereddütlerin ilki iki gider usulü arasındaki geçişler ve düzeltme beyannameleri ile ilgilidir. Diğer tereddüt edilen husus ise gider niteliği ve maliyet arttırıcı giderlerin gelirden indirilme biçimi ile ilgilidir. (bakınız Tablo 2; 7, 8, 9, 10, 12, sıradaki Özelge)

III- ÖZELGELER*

Tablo Gelir İdaresi Başkanlığının Değinilen Konulara İlişkin Seçilmiş Örnek Özelgeleri

(*) Gelir İdaresi Başkanlığı internet sitesinde yer alan “Mevzuat” bölümünde “Özelgeler”, “Gelir Vergisi Kanunu” ve ilgili özelgenin tarihi seçilmek suretiyle yapılacak sorgulama sonucu tablo 2 de yer alan özelgelere erişim sağlanması mümkündür.

IV- KİRA GELİRLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİNE İLİŞKİN BİR ÖNERİ

Aylık kira tutarının lira ve götürü gider yönteminin seçildiği bir beyannamede ödenecek vergi liradır. Bu rakam gelir tutarının yüzde 5,6 sı kadardır. (/=0,56)

Gelir                     :  x 12                     =

İstisna                   :  –              = 

Matrah                  :  – (×0,25) = 

Ödenecek vergi    :  x 0,15                =   

Aşağıda basit bir şekilde ana hatları belirtilen vergileme rejimine geçildiğinde asgari eski vergi rejiminden az miktarda olmamak üzere daha az masrafla ve daha peşin bir süreç içerisinde GMSİ vergi gelirlerinin tahsilinin mümkün olacağı, ayrıca çalışanların mesaisin de daha yoğun bir şekilde katma değeri daha yüksek olan iş türlerine ve denetim çalışmalarına yönlendirilebileceği düşünülmektedir.

“Her kim, her kime her ne tutarda kira öderse ödesin bu ödemenin banka aracılığı ile yapılması gerekmektedir, bankalar kendileri aracılığı ile yapılan kira ödemelerinden yüzde 5 tevkifat yaparak 3 iş günü içerisinde Maliye’ye aktarmak zorundadır. Kira gelirlerinden yapılan tevkifat nihaidir.”

Güvenlik ve destek düzenlemesi olarak da ücretlilerin tevsik ettikleri kira ödemelerinin yüzde 10’unu matrahlarından indirebileceği bir sistem düşünülebilir. lira kira ödeyen bir ücretlinin 50 liralık matrah indirimi sureti ile ayda 7,5TL. az vergi ödemesi sağlanırken, bu kira ödemesinin kayıt altına alınması ve %5 banka tevkifatı ile (25TL.)  peşin ve nihai vergilendirilmesi suretiyle hazineye (,5)  17,5TL. net ve maliyetsiz vergi intikali mümkün olabilecektir.

V- SONUÇ

Bütçe Kanunu B cetveli verilerine göre gelir vergisi ve beyana dayanan gelir vergisinin toplam vergi gelirleri içindeki payı aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

Tablo Gelir Vergisinin Vergi Gelirleri İçerisindeki Payı

Yukarıdaki tablodan anlaşılacağı üzere beyanname ile beyan edilen gelir vergilerinin toplam vergi gelirleri içerisinde payı ancak yüzde 1,1’dir. Bu pay ticari kazanç, zirai kazanç, serbest meslek kazancı, menkul sermaye iradı, diğer kazanç ve iratlar ile birlikte gayrimenkul sermaye iratlarından oluşmaktadır.

Gelir İdaresi Başkanlığı internet sayfası vergi istatistikleri bölümünde yer alan yılı toplulaştırılmış gelir vergileri bilgilerine bakıldığında gelir vergileri içerisindeki GMSİ payının %12 kadar olduğu görülmektedir.

Bu veriler topluca değerlendirildiğinde GMSİ vergi gelirlerinin toplam vergi gelirlerinin %1,1 inin %12’si kadar olduğu anlaşılmaktadır.

En iyimser hesap ile GMSİ beyannamelerinden elde edilen gelirlerin vergi gelirleri içerisindeki payının yaklaşık olarak yüzde 0,15 (binde 15) kadar bir büyüklükte olduğunu söyleyebilmek mümkündür.

Vergilendirilmesi yılda bir defa verilen bir beyanname ile yapılan yazımıza konu gelir türünün vergilendirme rejimi 6 kanun maddesinden oluşmaktadır. Gelir İdaresi Başkanlığı özelge sayfası internet sitesinde bu 6 kanun maddesi ile ilgili özelge sayısı ’in üzerindedir. Her sene denetim birimlerince düzenlenen binlerce kira tutanağı, beyan dönemi öncesi denetim ve bilgilendirme çalışmaları ve en yeni uygulama olan pre-filling (ön doldurulmuş beyanname) beyan sistemi ile gayrimenkul sermaye iradı mükelleflerinin ödediği vergi tutarı toplam vergi gelirleri içerisinde binde 2’lik paya henüz ulaşamamıştır.

Yukarıdaki 3. Bölümde önerilen vergilendirme biçiminde maksat üzüm yemek olarak belirlenmiştir. Esas mesele ise üzümün miktarıdır; bağcının sizevermeyi uygun gördüğü kadar mı yoksa bağcının size vermesi gerektiği kadar mı üzüm yiyeceksiniz, bu hususun mevzuat ve uygulamadan oluşan vergileme sisteminin bağımlı değişkeni olduğu düşünülmektedir. 

_________________________________

*   Gelir Uzmanı

[1]  Bu makale resmi nitelik taşımaz, kurum görüşü şeklinde değerlendirilemez.

Yazarlar : ‘FUAT SÜTÇÜ’

VII. Kira gelirlerinde istisna ve beyan sınırı uygulamaları

A. İstisna ve beyan sınırı arasındaki farklar

İstisna vergi kanunları uyarınca bazı gelirlerin vergi dışı bırakılmasıdır. Gelir Vergisi Kanunu'nun maddesi uyarınca, gerçek kişiler tarafından yılında konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirlerin TL'si gelir vergisinden istisnadır. Buna göre örneğin, yılı içerisinde TL konut kira geliri elde eden bir kişi bu gelirini beyan etmeyecektir.

yılında işyerlerinden elde edilen ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan kira gelirleri için ise TL'lik bir beyan sınırı söz konusudur. Örneğin bir kişi, kiraya verdiği işyerinden yılında TL brüt gelir elde ettiyse ve kiracı tarafından kiralar üzerinden vergi kesintisi (tevkifat) yapıldıysa, bu gelir de beyan edilmeyecektir. Buraya kadar istisna ile beyan sınırı arasında bir fark yok gibi görünmektedir.

Fark yukarıda belirtilen istisna ve beyan sınırlarından fazla gelir elde edildiğinde ortaya çıkmaktadır. Örneğin bir gerçek kişinin, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden yılında TL kira geliri elde ettiğini varsayalım. Bu durumda söz konusu gelirin TL'si gelir vergisinden istisna olduğundan, istisna tutarı aşan kısım beyan edilecektir. Yani bu kişi tarafından yılına ilişkin beyannamede, hesaplanan ( - =) TL'lik gelirden, giderler düşüldükten sonra kalan tutar beyan edilecektir.

yılında TL brüt işyeri kira geliri elde eden bir kişi ise bu tutar TL'lik beyan sınırını aştığı için, aşan kısmı değil, gelirin tamamı olan TL'yi beyan etmek zorundadır. Beyan edilecek tutarın tespitinde bu gelirden sadece giderler (gerçek veya götürü) düşülecektir. İstisna ve beyan sınırı arasındaki fark bu örneklerle daha net anlaşılmaktadır.

B. Konut kira gelirlerinde istisna uygulaması

1. İstisnanın uygulanacağı gelirler ve istisna tutarı

Kira gelirlerinde sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için bir istisna uygulaması söz konusudur. İstisna tutar, her yıl yeniden belirlenmektedir. yılında elde edilen konut kira gelirleri için bu istisna TL olarak uygulanmaktadır.

Bu nedenle sahibi oldukları meskenlerden yılında elde ettikleri (tahsil ettikleri) kira gelirleri toplamı TL'den az olanlar, bu gelirleri için beyanname vermeyeceklerdir. Bu tutarı aşan konut kira gelirleri elde edilmesi durumunda ise aşan tutarın beyan edilmesi gerekmektedir.

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller ile hakların kiralanmasından elde edilen gelirler için istisna uygulaması söz konusu değildir.

a. Ortak konuttan elde edilen kiralarda istisna uygulaması

Aynı konuta birden fazla kişinin sahip olması durumunda (karı-koca olmaları durumu değiştirmez), yılında bunların her birinin hissesine düşen kira payının, TL'yi aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verme zorunluluğu doğmaktadır. Toplam kira bedeli istisna tutarının üzerinde olsa bile, her bir ortağın payına düşen gelirin TL'lik istisnanın altında kalması durumunda, ortaklardan hiçbiri yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir.

b. Birden fazla konuttan elde edilen kiralarda istisna uygulaması

Bir kişi tarafından beyan edilmesi gereken kira gelirlerinin toplamına tek bir istisna tutarının uygulanacağı unutulmamalıdır. Dolayısıyla birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değildir. Bu durumda olan kişiler, sahip oldukları tüm konutlardan elde ettikleri kira gelirleri toplamı için tek bir istisna tutarından yararlanabileceklerdir.

Örnek

Sahibi bulunduğu 5 adet konutu kiraya veren bir kişi, bu konutlardan yılında toplam TL kira geliri elde ettiğinde, ( - =) TL'den giderleri de düştükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanan vergiyi ödeyecektir.

c. Yıl içerisinde kiraya verilen konutlarda istisna uygulaması

Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o yıl elde edilen kira gelirinden istisna tutarın tamamı ( yılı için TL) düşülebilir.

Örnek

yılının Eylül ayında aylık TL'ye kiraya verilen bir konuttan, yılsonuna kadar (4 aylık sürede), TL kira geliri elde edilmiş olsun. Gayrimenkul sahibinin bu gelirini, istisna tutarının üzerinde olması sebebiyle beyan etmesi gerekmektedir. Yılın sadece 4 aylık döneminde elde edilmiş olmasına rağmen bu tutardan, TL'lik istisnanın tamamını indirebilir.

Götürü gider yönteminin seçilmiş olması durumunda ödenecek vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

2. İstisna uygulamasından yararlanamayacak olan mükellefler

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar, bu istisnadan faydalanamazlar.

Ayrıca yukarıda yer verilen istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi hallerinde de, söz konusu istisnadan yararlanılması mümkün değildir.

Diğer taraftan 1 Ocak tarihinden itibaren elde edilen konut kira gelirlerine uygulanmak üzere Sayılı Kanun ile Gelir Vergisi Kanunu'nun maddesine yeni bir hüküm eklenerek, istisna uygulamasına ilişkin sınırlamanın kapsamı genişletilmiştir.

Buna göre istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanunu'nun maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar da bu istisnadan yararlanamayacaklardır. yılı gelir vergisi tarifesinin (ücret gelirleri) üçüncü diliminde yer alan tutar TL'dir.

Buna göre yılında TL'lik istisna tutarını aşan konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı TL'yi aşanlar bu istisnadan yararlanamayacaklardır.

Örnek

Bir çalışan yılında tek işverenden stopaj yoluyla vergilendirilmiş brüt TL ücret geliri, bankadan yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş TL tutarında mevduat faizi ve konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden TL kira geliri elde etmiştir. Bu kişinin başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

• yılında tek işverenden elde edilen ve stopaj yoluyla vergilendirilmiş ücretler ile GVK geçici madde kapsamında yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş mevduat faizleri, tutarı ne olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez.
• Konut kira geliri yılı için belirlenen TL'lik istisna tutarından fazla olduğundan, bu gelirin beyan edilmesi gerekmektedir.
• yılında elde edilen toplam ( + + =) TL'lik gelir, yılı için geçerli olan TL'lik sınırı aştığından, konut kira gelirinin beyanında TL'lik istisnadan yararlanılamayacaktır.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

C. İşyeri kira gelirlerinde beyan sınırı uygulaması

1. Beyan sınırının uygulandığı gelirler ve tutarı

Kira gelirlerinde istisna uygulaması sadece konutlardan elde edilen kira gelirleri için geçerlidir. İşyerinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirlere bu istisna uygulanamaz. Ancak beyanname verilmeyecek gelirlerin sayıldığı Gelir Vergisi Kanunu'nun maddesinde, işyeri kira gelirleri için geçerli olan ve "beyan sınırı" olarak adlandırılan bir uygulama yer almaktadır.

Söz konusu madde uyarınca, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olmak şartıyla, beyana tabi menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının yılı için TL'nin altında kalması durumunda, bu gelirler beyan edilmeyecektir. Söz konusu gelirlerin bu tutarı aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

Buna göre yılında işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen ve üzerinden vergi kesilmiş olan kiraların brüt tutarının (stopaj dahil) TL'yi aşması halinde, bu gelirin tamamının yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda beyan edilecek tutar, gelirin TL'yi aşan kısmı değil, tamamı olacaktır.

Gayrimenkulün sahibi tarafından tahsil edilen net işyeri kira gelirinin, brüt tutarının hesaplanmasına ilişkin açıklama ve örnekler Rehber'in "III/F. Net olarak anlaşılan kira ödemelerinde tevkifat uygulaması" başlıklı bölümünde dikkatinize sunulmaktadır.

Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinde (Örneğin basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirleri) ise söz konusu beyan sınırı TL olarak uygulanmaktadır. yılında bu tutarı aşan işyeri kira gelirlerinin (tevkifata tabi olmayan) tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

2. Beyan sınırı uygulaması

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden yılında elde edilen ve üzerinden vergi kesilmiş olan kira bedellerinin, beyan sınırının ( TL) altında olması durumunda, bu gelirlerin beyan edilmesi söz konusu değildir. Kira gelirinin beyan sınırını aşması durumunda ise tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

TL'lik beyan sınırının hesabında işyeri kira gelirlerinin yanında, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile istisna sonrası kalan konut kira gelirlerinin toplamının dikkate alınması gerekmektedir.

Örnek

Gerçek kişi (E) kiraya vermiş olduğu konuttan yılında ( x 12 =) TL kira geliri tahsil etmiştir. Ayrıca (E) sahibi bulunduğu işyerini de aylık brüt TL'den bir şirkete kiralamıştır. yılında kiracı şirket tarafından her ay kira ödenirken % 20 oranında ( x % 20 = TL) vergi kesintisi yapılarak, aylık net TL kira tutarı (E)'nin banka hesabına yatırılmıştır. Başka geliri olmayan mükellef tarafından götürü gider yöntemi benimsenmiştir.

(E) tarafından konuttan elde edilen TL'lik kira geliri yılı için geçerli olan TL'lik istisna tutarından fazla olduğundan, aşan kısım için gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.

Bu beyannameye işyeri kira gelirinin dahil edilip edilmeyeceğine ilişkin olarak; elde edilen brüt işyeri kira geliri ile istisna sonrası konut kira gelirinin toplamının yılı için geçerli olan TL'lik beyan sınırı ile karşılaştırılması gerekmektedir.

Stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan işyeri kira geliri (brüt) ile istisna sonrası kalan konut kira gelirinin toplamı olan TL, yılı için belirlenen TL'lik beyan sınırının altında kaldığından, işyerinden elde edilen kira geliri, konut kirası için verilen beyannameye dahil edilmeyecektir. İşyeri kirası üzerinden kesilen vergiler (tevkifat) işyeri sahibi açısından nihai vergi kabul edilecektir.

Buna göre konut kirası için verilecek gelir vergisi beyannamesi kapsamında ödenmesi gereken vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINDA VERGİ TEVKİFATI

Gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan kişi ve kuruluşlar (Kiracılar), kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapacaklardır. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri kira üzerinden vergi keseceklerdir.

Kimlerin vergi kesintisi yapmak zorunda olduğu Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde sayılmıştır. Buna göre işleriyle ilgili olarak yapmış oldukları ödemelerden vergi kesintisi (tevkifat) yapmak zorunda olanlar şunlardır:

-          Zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler.

Kiracı olan bu kişi ve kuruluşlar, yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar.

Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır. Örneğin: 3 aylık veya 2 yıllık işyeri kirası peşin tahsil edildiğinde, bu durumda peşin tahsil edilen kiranın tamamı vergi kesintisine tabi tutulacaktır.

Ancak, gayrimenkulü kiralayan kiracı mükellef basit usulde vergiye tabi ise; kira ödemesi üzerinden herhangi bir vergi kesintisi yapılmaz. Bu durumda gayrimenkulden elde edilen kira geliri yıllık beyanname ile beyan edilir.

Kiraya verilen gayrimenkulün hem mesken ve hem de işyeri olarak kullanılması halinde ise; kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi olacaktır.

İlgili takvim yılında elde edilen işyeri kira gelirlerinin brüt tutarının yukarıdaki tutarı  aşması halinde, yıllık beyanname verilecektir. Ancak, bu durumda daha önce kesinti yoluyla ödenen vergiler beyanname üzerinden mahsup edilecektir.