Bina Yıkım Maliyeti

Bina Yapım Maliyeti ile İlgili Çalışmalar

İnşaat sektörü açısından ele alındığında maliyet, inşaat faaliyetine karar verilmesi aşamasından inşaatın tamamlanarak teslim edilmesi aşamasına kadar yürütülen üretim sürecindeki tüm aşamalarda tüketilen bütün kaynakların parasal değerinin toplamı olarak tanımlanır (Yaman ve Taş, 74). Bir binanın yeniden yapımı ile ilgili maliyetler ise genel çerçevede işçilik maliyetleri, yapı malzemelerine ilişikin maliyetler, ekipman veya makine maliyetleri, yabancı işçilik ve taşeronluk maliyetleri ve nakliye, sigorta, şantiye donanımı, idari birim vb. gibi diğer maliyetlerden oluşmaktadır

Bina yapım maliyeti ile ilgili ulusal ve uluslararası literatürde pek çok çalışma bulunmakta, ancak bunların çoğunu teknik konular oluşturmaktadır. Bu çalışmalar arasından araştırmanın konusu ile ilgili olduğu düşünülenlerden bazıları aşağıdaki şekilde incelenmiştir.

Uluslararası çalışmalar incelendiğinde ilk olarak El-Haram ve diğerleri () tarafından yapılan ve yaşam döngüsü maliyetlerinin incelendiği araştırma dikkat çekmektedir. Yazarlar araştırmalarında bir binanın yaşam döngüsü maliyeti olarak binanın tasarım maliyetlerini, işletim maliyetlerini, bakım-onarım maliyetlerini ve binanın ekonomik ömrü sonundaki imha maliyetlerini değerlendirmişlerdir. Benzer şekilde Minami () Japonya’da yaptığı anket çalışmasında bir postane binasının yaşam döngüsü maliyetininin; binanın yapım maliyeti, ekonomik ömrü içerisindeki bakım, onarım, güçlendirme, vb. gibi faaliyetlerine ait maliyetler ve ekonomik ömrü sonundaki yıkım maliyetlerinin tümü olarak değerlendirmiştir.

Uluslararası çalışmalardan bir başkasında öncelikle maliyet tahmini ile ilgili daha önce yapılan araştırmalara yer vermiş ve bu araştırmalar sonucunda elde edilen bulguları sıralamışlardır. Ardından, İngiltere’de faaliyet gösteren mikro, küçük, orta ve büyük ölçekli olmak üzere dört gruba ayrılmış inşaat firmalarının yöneticilerine anket uygulayarak, maliyet tahmin etme nedenleri ve metotları, maliyet tahminindeki hataların nedenleri, maliyet tahmini yapan ekipte bulunması gereken kişilerin kimler olduğu, vb. gibi konuları araştırmışlardır. Benzer bir çalışmada Elhag ve diğerleri () literatür taraması ve mülakatlar sonucu elde ettikleri 67 değişkeni analiz etmiş ve inşaat maliyetlerini etkileyen en önemli faktörlerin proje tasarımı, müşteri özellikleri, proje özellikleri ve pazar özellikleri olduğunu tespit etmişlerdir. Chan (), Hong Kong’daki inşaat projelerinde genel yönetim giderlerinin tahmini konusunu araştırmış ve anket yoluyla elde ettiği 27 değişkenin 8 faktör altında toplandığını tespit etmiştir. Bu faktörler; yüklenici firmanın tasarım gereklilikleri, bölgenin ekonomik durumu, sigorta primleri ve faizler, projenin karmaşıklık seviyesi, tedarik anlaşmaları, saha düzeni, ilgili tarafların durumu ve proje süresidir. Bir başka çalışmada Cheng (), inşaat şirketlerinde görev yapan uzmanlardan elde edilen bilgiler ışığında inşaat yapım maliyetlerini etkileyen 42 değişkeni 16 değişkene indirgemiş ve inşaat maliyetleri üzerinde en etkili değişkenlerin; sözleşmenin kapsamı, proje riskleri, yönetim ve teknikler, çevre ve koşullar olduğunu tespit etmiştir.

İnşaat yapım projelerinde kalite maliyetlerinin incelendiği çalışmalardan birinde Hall ve Tomkins () bir binanın yapım maliyeti unsurlarını: ön hazırlık maliyetleri, yıkım maliyetleri, temel ve altyapı maliyetleri, karkas, dış cephe, ince işler, mekanik ve elektrik tesisatı, çatı, harici işler ve tamamlama maliyetleri olarak belirlemişlerdir. Bir başka çalışmada Newton ve Christian () inşaat kalitesinin binanın hem yapımı aşamasında hem de ekonomik ömrü boyunca bakım/onarım, iyileştirme, işletim, vb. gibi maliyetleri etkileyip etkilemediğini araştırmış ve özellikle tasarım kalitesinin binanın bakım/onarım ve iyileştirme maliyetleri üzerinde oldukça etkili olduğunu tespit etmişlerdir.

Bir diğer çalışmada Chau (), Monte Carlo simülasyon yöntemini kullanarak olasılıklı maliyet tahmini yapmıştır. Wang ve diğerleri (), Tayvan’da yapmış oldukları benzer bir çalışma ile simülasyon tekniği kullanarak üç ayrı inşaat projesi türetmiş ve bu projelere ait ihale fiyatlarının tespiti için orjinal bir model kurmuşlardır. Çalışma sonucunda yazarların kurdukları model aracılığıyla tahmin ettikleri 3 ayrı projenin tahmini ihale fiyatları ile gerçekleşen ihale fiyatları arasında sadece %3,21, %1 ve %1,08’lik fark olduğu görülmüştür. Başka bir çalışmada Al-Hajj ve Horner (), York Üniversitesi’ne ait 20 binanın bakım-onarım ve işletim maliyetlerini tahmin etmek için regresyon analizine dayalı bir model kurmuşlardır. Emsley ve diğerleri () ise, yapay sinir ağları kullanarak inşaat yapım maliyetlerinin hem maliyetler hem de müşteriye mal oluşunun tahmin edilebileceği bir model oluşturmayı hedeflemişlerdir. Araştırma sonucunda yazarlar, bina yapım maliyetinin yapay sinir ağı modeli kullanarak doğrusal regresyon modellerine göre daha düşük MAPE değeri ile tahmin edilebileceğini tespit etmişlerdir. Benzer bir çalışma ile Lowe ve diğerleri (), henüz proje aşamasında bulunan bir binanın nihai yapım maliyetlerinin tespit edilebilmesi için regresyon ve yapay sinir ağı modeli kullanmışlar ve yapım maliyetlerini proje ile ilgili değişkenler, inşaat alanı ile ilgili değişkenler ve inşaatın tasarımı ile ilgili değişkenler olarak üç ana başlıkta gruplandırmışlardır.

Yapım maliyetini etkileyen faktörlerle ilgili yapılan ulusal çalışmalara, Çıracı ve diğerlerinin () tasarladıkları, konutlarda maliyet tahmini için doğrusal çoklu regresyon analizine dayalı model örnek olarak verilebilir. Benzer bir çalışmada Dorum ve diğerleri tarafından () yapılmış ve yazarlar zemin sınıfı ve deprem bölgelerindeki farklılıkların kaba yapı maliyetlerine olan etkisini araştırmışlardır. Çalışma sonucunda Z1 ve Z4 zemin sınıfı arasında %22, deprem bölgesi açısından ise 1. ve 4. derecede deprem bölgesi arasında %14 seviyelerinde maliyet farklılığı olduğu tespit edilmiştir. Bir diğer çalışmada Yaman ve Taş (), bina yapım maliyetlerini tahmin etmek için bir model geliştirmiş ve bunun Türkiye inşaat sektöründe uygulanmasını amaçlamışlardır. Sönmez () ise, parametrik ve olasılık tekniklerin avantajlarını içeren ve bu tekniklerin bir arada kullanılabileceği bir metot geliştirmeyi amaçlamış ve bunun için regresyon analizi ve bootstrap (yeniden örneklem) tekniklerini birleştirmiştir

BİNA YIKIMI HESAPLAMA NASIL OLUR?

Bina yıkımı, fazla enerji tüketen yüksek veya riskli yapıların daha sağlam binalar yapılabilmesi adına ortadan kaldırılması işlemidir. Bu işlem hem enerji tasarrufu sağlar hem de doğal afet gibi durumlarda zarar vermesi muhtemel yapıları temizler. Türkiye de bir deprem bölgesi olarak değerlendirildiğinden bu riskli binaların saptanması ve uygun yöntemlerin belirlenmesi oldukça önemlidir.

Bina yıkımı ve inşaatında çok fazla kaynağı sınırlı enerji türleri tüketildiğinden bir yapının yıkımına karar verilmeden önce genellikle yeniden güçlendirme yolu tercih edilmektedir. Enerji kaynaklarını tüketmenin yanı sıra çevreye zararlı bazı atıklar da oluşabildiğinden bina yıkımına karar verilmesi bazı kriterlere bağlıdır.

Yıkımına karar verilen, güçlendirilemeyecek binalar için daha az enerji tüketen yöntemler belirlenirken bina yıkımı maliyeti hesaplanmasına ihtiyaç duyulur. Bina yıkımı hesaplama işlemi yöntem ve enerji ihtiyaçları kapsamlı bir şekilde ele alınarak dikkatle yapılması gerekmektedir.

Bina yıkımı hesaplama, bina yıkımı projesinin başında yapılmalı ve eğer uygun görülürse projeye başlanmalıdır. Yanlış hesaplamalar veya maliyet tahminleri hem işvereni yanıltacak hem de tamamlanamayacak projeler için kaynak israfına sebep olacaktır.

Bina yıkımı maliyeti hesaplanırken gerçekçi bir sonuca ulaşmak adına maliyeti etkileyecek bazı faktörlerin bilinmesi gerekir. Hesaplama yapacak kişi başta bu faktörleri tespit ederek yanlış bir sonuçtan kaçınıp enerji ve zaman tasarrufu sağlayabilir.

Bina Yıkımı Hesaplama Faktörleri

Bir binanın yıkım maliyeti hem binanın yapımında kullanılan malzemelerin niteliğine hem de yıkım esnasında kullanılan yöntem ve ekipmanların enerji tüketimine göre değişkenlik gösterir. Bina yıkımı hesaplama yapılırken göz önünde bulundurulması gereken faktörler:

• Binanın yüksekliği ve büyüklüğü
• Yıkım alanının kurulması
•  
• Yıkım alanının hazırlanması
• Kullanılan insan gücü
• Taşımacılık maliyeti
• Yasal izinler
•  
• Geri dönüşüme uygun atıkların ayrıştırılması
• İdari işlemler
• Kullanılan yıkım yöntemi
• Binanın konumu ve ortam özellikleri

Bina yıkımı hesaplama işlemi yapılırken bina inşaatında kullanılan malzemenin zor ayrıştırılabilen çevreye zararlı maddelerden oluşması durumu maliyeti yükseltebilir. Bina yıkımı esnasında patlayıcılar, yüksek fiyatlı ekipmanlar kullanılması ve binanın engebeli bir arazide bulunması da maliyetin artmasına sebep olmaktadır.

Yıkılması planlanan bina güçlü ve yıkımı zorsa hem enerji hem de maliyet açısından yüksek oranda kaynak tüketecektir. Kat sayısı fazla, yüksek, metrekaresi geniş ve büyük binaların da yıkım maliyeti daha fazla olmaktadır.

Bina yıkımı, atık depolama ya da hafriyat dökümü gibi işlemler için de birtakım izin belgeleri düzenlenmekte ve bu belgelerin de belirli maliyetleri olmaktadır. Bu izinleri almak ve izin belgelerini tamamlamak her ne kadar ücret gerektirse de eksikliğinde ödenen idari para cezaları daha büyük kayba sebep olmaktadır. Eksik izin belgeleri, alınmayan idari izinler veya diğer cezai işlem gerektirecek durumlar da maliyeti olumsuz yönde etkiler.

Bina Yıkımı Maliyetinde Geri Dönüşüm

Bir binanın yıkımında maliyeti düşürebilecek en önemli faktörlerden biri geri dönüştürülebilir atıkların doğru bir ayrıştırmayla tekrardan kazandırılmasıdır. Bazı atık maddelerin geri dönüşümü sonucunda fazla bir getiri sağlanamasa da bazıları tekrardan inşaat yapımında kullanılabilir. İnşaatlarda da geri dönüştürülebilir malzemelerin kullanılması binanın yıkımı halinde ortaya çıkacak atıkların hem çevreye zararını en aza indirir hem de ekonomik açıdan tasarruf sağlar. Bu şekilde yeniden kullanılabilen ve sektöre yeniden kazandırılan malzemeler sürdürülebilir bir sistemin de gelişmesine olanak verecektir.

Atık maddelerin yapılarına göre birbirlerinden ayrıştırılmaları zor ve emek isteyen bir faaliyet gibi görünse de her bir maddenin geri dönüştürülerek yeniden kullanımı sağlanması daha kârlıdır.

’DE BİNA YIKIM MALİYETİNİ NELER BELİRLİYOR?

 Bina Yıkımına, ülkemizde son zamanlarda artan nüfus ve buna bağlı olarak gerçekleşen kentsel dönüşüm gibi faaliyetlerin etkisiyle ihtiyaç artmıştır. MTKA İnşaat olarak, yıkım süresi boyunca hem sizin hem de yıkılacak binanın etrafındaki binalarda, bina sakinlerininde içinin rahat edeceği bir hizmet sağlamış oluyoruz. Yıkım işlemine başlamadan önce, binanın ve bölgenin bütün incelemelerini yapıyor ve ona göre plan oluşturarak, oluşabilecek bütün riskleri sıfıra indirmiş ve size güvenli bir hizmet sağlamış oluyoruz.

 Bina yıkım maliyetleri gerek dalgalanan döviz gerekte kullanılan araçlarının faaliyetlerinin her yıl değişiklik göstermesi nedeniyle, bir yıl önceki yıla göre değişiklik göstermektedir. Bu fiyat dalgalanmalarını etkileyen genel ve özel faktörler şunlardır:

-Güncel yıkım maliyetleri

-Bina sahibinin ekonomik gücü ve arzu edeceği ek faktörler

-Molozların geri kazanıma elverişliliği

-Yasal düzenlemeler

-Binanın bulunduğu bölge (şehir içinde mi yoksa açık bir arazide mi gibi)

-O yıla bağlı işçilik maliyetleri

-Yıkılacak binanın şekli

  yılında, özellikle bu yıl Covid Pandemisi’nin de ortaya çıkmasıyla Bina Yıkım Maliyetlerinde eşi benzeri görülmemiş bir sıçrama yaşanmıştır. Bu sıçrama ve bazı yıllardaki maliyet düşüşlerini etkileyen temel ve ek faktörler:

Bina Yıkımında Maliyetleri Belirleyen Temel Faktörler

 Bina Yıkım Maliyeti, yapılacak yıkım işinin büyüklüğüne ve yıkım şirketinden istenecek ek işlere göre değişim göstermektedir. Ancak fiyat teklifi verilmeden ilk önce müşterinin cevaplaması gereken bir 3 farklı faktör vardır.

1) Yıkım Yapılacak Binanın Alan Büyüklüğü:

 Bina Yıkım Maliyetini en fazla etkileyen faktörlerden birisidir. Müşterinin isteyeceği alanın büyüklüğü,

m² ile m² arasında (küçük binalar, köy evleri, müstakil ev gibi) bir alan,

m²’nin üzerinde (büyük binalar, apartman, plazalar, alışveriş merkezleri gibi) bir alan olmak üzere 2 farklı duruma göre belirlenmektedir.

2) Alınması Gereken Yıkım İzinleri:

 Yasalara göre Bina Yıkımı yapılıyorken, gerekli birimlerden yıkım izninin alınması zorunludur. Eğer siz yapılması gereken başvuruların nasıl yapılacağını bilmiyor ya da bu prosedürle vakit kaybetmek istemiyorsanız biz MTKA İnşaat olarak sizin için yıkım izinlerini alabiliriz. Bu sayede herhangi bir prosedür ile uğraşmak zorunda kalmazsınız.

 Bina Yıkımı Maliyetlerini Belirleyen Ek Faktörler

 Bina Yıkım Maliyeti, temel faktörler haricinde, sizin ek olarak isteyeceğiniz işlem ve işlere göre de belirlenmektedir. İşte Bina Yıkım Maliyetini etkileyen bazı ek faktörler,

->Asbest Kaldırma (eski tip binalarda kullanılan, riskli ve ölümcül sonuçlara yol açabilecek ısıya, aşınmaya ve kimyasal maddelere karşı oldukça dayanıklı kanserojen bir maddedir)

->Bina Yıkımı için gerekli ortamın sağlanması

->Yıkım sonrası çıkan molozların kullanılacak maddelerinin ayrıştırılma(seçici yıkım) işlemi

->Arta kalan, kullanılmayacak molozların ise yüklenmesi ve nakliye işlemi bunlardır.

  Yukarıdaki temel ve ek faktörler, genel olarak hepsi hesaplandığında bütçenize uygun bir maliyet ortaya çıkacaktır. MTKA İnşaat olarak Covid döneminin sağlık koşullarına uygun bir çalışma sunarken, deneyimli personellerimizle sizleri memnun edecek türden bir hizmet sunuyoruz.