Değer Artış Kazancı Nasıl Beyan Edilir

Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de gayrimenkul alım-satımı bir yatırım aracı olarak değerlendirilmektedir. Ancak gayrimenkul satışı sonucunda elde edilen kar söz konusu olduğunda belirli miktarda vergi ödenmesi de gerekiyor. Değer artış kazancı hesaplama başta olmak üzere konuyla ilgili vergilendirme sürecinin tüm detaylarını sizin için hazırladığımız bu içeriğimizde bulabilirsiniz.

Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?

Yatırım amacıyla satın alınan bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda değer artışı adı verilen durum ortaya çıkar. Satışı gerçekleştirip kazanç elde eden kişilerin, Gelir Vergisi Kanunu’nun maddesine göre belirli oranda ödeme yapması gerekir. Elde edilen kar üzerinden devlete ödenmesi gereken bu paya gayrimenkul değer artış kazancı vergisi adı verilir. Vergi, Resmî Gazete’de yayımlanan sayılı Gelir Vergisi’nde yapılan düzenleme kapsamında yılından beri uygulanmaktadır.

Değer artış kazancı vergisi, edinilmesinden sonraki 5 yıl içerisinde satışı gerçekleştirilen ve belirli bir limitin üzerinde kar elde edilen gayrimenkulleri kapsar. Verginin kapsamı dışında tutulan limite istisna haddi adı verilir. Güncel haliyle istisna haddinin tutarı 55 bin TL’dir. Ancak bu sınırın her yıl belirli kriterler baz alınarak güncellendiği de unutulmamalıdır. Satışın gerçekleştiği yıl özelinde istisna haddini öğrenmek için T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı resmi internet sitesinde yer alan “Değer Artışı Kazançlarına İlişkin İstisna Tutarı” sayfasını ziyaret edebilirsiniz. 

5 yıllık sürenin bitiminden sonraki satışlar, zaman aşımı kapsamında vergiden muaf tutulur. Aynı durum istisna haddinin altında kar elde edilen satış işlemleri için de geçerlidir.

Değer Artış Kazancı Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplama işlemi için Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan ve her ay güncellenen Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) baz alınır. Ancak sürecin bu aşamasında gayrimenkulün alındığı ya da satıldığı aydaki oranlara bakılmamalıdır. Alım ve satımın yapıldığı tarihlerden bir önceki ayın oranları değer artış kazancı vergisi hesaplama işleminde dikkate alınmalıdır. Aylık oranları belirledikten sonra aşağıda sıralanan adımları takip ederek vergi tutarını kolayca hesaplayabilirsiniz.

●İlk olarak gayrimenkulün satıldığı tarihten bir önceki ayda geçerli Yİ-ÜFE oranını, alımın gerçekleştirildiği dönemin bir ay öncesindeki orana bölün. (Örnek: Ocak Yİ-ÜFE / Ocak )
●Daha sonra konut alış fiyatı ile az önce yaptığınız bölme işleminin sonucunu birbiriyle çarpın. Böylece evin güncel fiyatını belirlemiş olursunuz.
●Değer artış kazancı vergisi hesaplama işleminin bir sonraki aşamasında, evin satış fiyatından az önce belirlediğiniz tutarı çıkarın.
●Çıkan sonuçtan içerisinde bulunduğunuz yıl için geçerli istisna bedelini düştüğünüz takdirde vergiye tabi tutarı belirlemiş olursunuz.

Ödemeniz gereken tutarı bulmak içinse ilgili yılın vergi tarifesinde belirtilen yüzdeler doğrultusunda bir dizi hesaplama yapmanız gerekir. Güncel gelir vergisi dilimleri hakkında bilgi sahibi olmak için T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımladığı tarifeye göz atabilirsiniz.

Değer Artış Kazancı Vergisini Kim Öder?

Değer artış kazancı vergisi hesaplama işlemi sonucunda ortaya çıkan tutarı, 5 yıllık yasal süreç içerisinde gayrimenkulü satan kişiler öder. Değer artış kazancı, vergi dönemlerinde beyanname aracılığıyla ilgili kurumlara bildirilir. Beyanın bildirimini, satışın gerçekleştiği tarihten sonraki ilk mart ayının 1’i ila 25’i arasında yapabilirsiniz. Beyannameyi bağlı olduğunuz vergi dairesine teslim ettikten sonra sürecin devamını T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın kullanıma sunduğu uygulama aracılığıyla takip edebilirsiniz. 

Hazır yeri gelmişken, “Değer artış kazancı vergisi ne zaman ödenir?” sorusunun cevabına değinmekte de fayda vardır. Değer kazancı vergisinin ödemesi iki taksit halinde yapılabilir. Değer artış kazancına yönelik vergi ödemelerinin ilk taksiti mart ayında, ikincisi ise temmuzda toplanır.

Vergi dairelerinden temin edilebilen beyannamenin doldurulması esnasında bilgilerin doğru olmasına önem verilmelidir. Aksi halde hatalı beyan nedeniyle cezai işlem uygulanabilir. Benzer bir durum, geç veya hiç yapılmamış vergi beyanı için de geçerlidir. Bildirimin zamanında yapılmaması halinde her yıl miktarı TEFE, TÜFE ve ÜFE endeksi gibi değerlere bağlı olarak güncellenen para cezası uygulanır.

Değer Artış Kazancında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Değer artış kazancında dikkat edilmesi gerekenler, elbette ki “Değer artış kazancı vergisi ödenmezse ne olur?” sorusunun yanıtından ibaret değildir. Kazancın hesaplanmasından vergi ödemesine kadar geçen sürede birçok farklı detaya da dikkat etmeniz gerekir. Örneğin:

●Gayrimenkul değer artış kazanç vergisi hesaplama işlemi, birkaç adımdan oluşan ve doğru verinin seçilmesini gerektiren bir süreçtir. Bu süreci hızlandırmak için çeşitli internet sitelerinde yer alan hesaplama araçlarını kullanabilirsiniz. Hata riskini ortadan kaldırmak içinse bir uzmandan yardım almayı düşünebilirsiniz.

●Değer artış kazancının vergilendirilmesi esnasında mükellef ve vergi kurumunun haklarını karşılıklı olarak korumak amacıyla endeksleme formülü uygulanır. Endeksleme oranı, %10 olarak belirlenir. Satış tarihinden önceki ayın Yİ-ÜFE oranı %10’dan fazla ise verginin hesaplanmasında Yİ-ÜFE dikkate alınır. Yİ-ÜFE oranının %10’un altında olması halinde gayrimenkul satış ve alış fiyatları arasındaki farka göre vergi borcu tahakkuk ettirilir.

●Belirli durumlarda değer artış kazanç vergisi muafiyeti söz konusudur. Eğer gayrimenkul miras olarak veya bağış karşılığında kazanılmışsa, vergi yükümlülüğü söz konusu olamaz. Dolayısıyla değer artış kazancı hesaplama sürecine gerek kalmaz.

●Gayrimenkul eşe ya da çocuğa kalmış ve ödeme de aile reisi konumundaki kişi tarafından yapılacaksa, bu durum kayıtlara karşılıksız intikal olarak geçer. Ayrıca bu tarz hallerde veraset ve intikal vergisine tabi olunur.

●Gayrimenkul satış işlemi gerçekleştikten sonra değer artış kazancı kapsamında bazı giderleri geri alabilme olanağı mevcuttur. Bu kapsamda gayrimenkulün maliyet bedeli ve elde çıkarma nedeniyle satıcı tarafından üstlenilen giderler ile bu süreçte ödenen vergiler, harçlar geri alınabilir.

AXA Sigorta olarak hayalinizdeki evde güvenle yaşamanız için konut sigortası ürünlerimizle her zaman yanınızdayız!

İmdat TÜRKAY

yılında gerçek kişiler tarafından mesken veya işyeri olarak sahip olunan binaların veya hakların elden çıkarılması durumunda bazı durumlarda değer artış kazancı olarak yıllık beyanname verilmesi gerekmektedir. Karşılıksız edinilenler dışında, bazı mal ve hakların iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmektedir.

sayılı Gelir Vergisi Kanununda vergiye tabi gelir olarak sayılan yedi gelir unsurundan biri de diğer kazanç ve iratlardır. Diğer kazanç ve iratlar kendi içinde değer artış kazançları ve arızi kazançlar olarak iki kısma ayrılmakta olup diğer gelir unsurları kapsamında olmayan kazanç ve iratlar bu kapsamda vergilendirilmektedir.

Gayrimenkul alım satım işlemi "ticari kazanç" hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç "değer artışı kazancı" hükümlerine göre tespit edilmektedir. Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer maddesinde sayılan mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazançları olarak vergilendirilmektedir.

Gayrimenkulün satışı dolayısıyla elde edilen gelirin yılı için TL'si gelir vergisinden istisnadır. Yani bu tutarın altında olan değer artış kazançlarının Mart/’de beyan edilmeyecektir.

Gayrimenkulün satışı dolayısıyla elde edilen gelir istisna tutarından fazla ise gelir vergisine tabi olur ve elde edilen gelirin yılı Mart ayında Hazır Beyan Sistemi üzerinden veya bağlı olunan vergi dairesine yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Elde edilen gelirin yıllık beyanname ile beyan edilmesinde, beyan edilen gelir tutarından TL'lik istisnanın düşülmesi gerekmektedir.

Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) GVK’nın maddesinin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak 5 (beş) yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak değerlendirilmektedir.

Gelir Vergisi Kanunu’nun maddesinde birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal ve haklar şöyledir;

• Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
• Voli mahalleri ve dalyanlar,
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.

Karşılıksız edinilenler dışında, yukarıda sayılı mal ve hakların iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmektedir.

Örneğin tarihinde satın alınan gayrimenkulün tarihinde satılması halinde, söz konusu gayrimenkulü alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satılmış olduğundan, elde edilen kazanç istisna tutarını aşıyorsa değer artışı kazancı olarak yıllık beyanname ile beyan edilecektir.

Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir.

Kanun maddesinde geçen "elden çıkarma" deyimi, söz konusu mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade etmektedir.

Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi olayın mahiyetine göre ya ticari kazanç ya da diğer kazanç ve iratlar (değer artış kazancı) hükümlerine göre vergiye tabi tutulmaktadır.

Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde dikkate alınan unsurlardan birincisi faaliyetteki devamlılık olup şayet alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur satışın hangi amaçla yapıldığının bilinmesidir. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü önemli unsur ise ticari bir organizasyonun varlığıdır.

Gayrimenkul alım satım işlemi "ticari kazanç" hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç "değer artış kazancı" hükümlerine göre tespit edilecektir. Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.

Gelir Vergisi Kanunun mükerrer maddesine göre, bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, yılında TL’si gelir vergisinden istisnadır. Buna göre, sahibi olduğu daireyi (mesken veya işyeri) iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satan kişilerin elde ettiği gelir değer artış kazancı olarak değerlendirilir. 76 No’lu Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerine göre, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.

Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artış kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir.

Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca "safi değer artışı" denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından bazı indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır. Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar indirilebilecektir.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır. İşletmeye dahil amortismana tâbi iktisadî kıymetlerin elden çıkarılması halinde, iktisadî kıymetlerin maliyet bedeli yerine amortismanlar düşüldükten sonra kalan net değeri esas alınır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer maddesine göre; taksi, dolmuş, minibüs ve umum servis araçlarına ait ticari plakaların elden çıkarılmasından doğan kazançların tamamı ile bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, yılı için TL’si gelir vergisinden istisnadır.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen üretici fiyatları genel endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.

Örnek: Mükellef, tarihinde TL’ye satın almış olduğu gayrimenkulü tarihinde TL’ye satmıştır. Bu durumda söz konusu gayrimenkul 5 yıllık süre dolmadan elden çıkarıldığı için mükellef adına oluşacak değer artışı kazancı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Mart döneminde Yİ-ÜFE ,17; elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mayıs döneminde Yİ-ÜFE ,02 olarak gerçekleşmiştir. Bu durumda endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde [(,02 – ,17)/,17]X=%91,90 artmış olduğu görülmektedir. Dolayısıyla elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli;

X (,02/,17)=,45 TL olarak dikkate alınacaktır.

Söz konusu gayrimenkulün tarihinde elden çıkarılmasından doğan yılı değer artışı kazancı, yılının Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip, tahakkuk eden vergi, yılının Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitle ödenecektir.

Gayrimenkulün alış bedelinin güncellenmesinde dikkate alınacak olan, yılı itibarıyla Türkiye İstatistik Kurumunun resmi internet sayfasından (seafoodplus.info) edinilen Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) rakamlarına ilişkin tablo aşağıdadır.