Kiraciyi Evden Nasil Çikaririm

Günlük hayatta insanların içerisinde bulunduğu hukuki ilişkilerin en sık rastlananlarından bir tanesi de kira ilişkisidir. Yazımız çok sorulan, Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi, Kiracı Nasıl Çıkarılır? &#; Taşınmazın tahliyesi kararı nasıl uygulanır &#; kiralanan taşınmazın tahliyesi davası &#; takip talebi örneği konularına yer vermektedir.

Kira ilişkisinde kiracı bir taşınır veya taşınmaz malı kullanma karşılığında bir miktar para ödeme, kiralayan ise bu para karşılığında maliki olduğu taşınır veya taşınmaz malı kiracıya kullandırtma borcu altına girmektedir.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira Sözleşmesi Nedir? Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi taraflardan birisinin bu yükümlülüklere uymaması halinde taraflarca sona erdirebileceği gibi, kendiliğinden sona erebilir. Bu yazımızda kira sözleşmesi nasıl sona erer, tahliye davası nasıl açılır, kiraya veren haklı sebeple kira sözleşmesini nasıl fesheder gibi sorulara Yargıtay kararları ışığında cevap vermeye çalışacağız.

Kira Sözleşmesi Örneği Wordİndir

Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?

1. Kendiliğinden Sona Ermesi
2. Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Adi kira sözleşmelerinde;kural olarak belirlenen sürenin sona ermesiyle kendiliğinden sona erer. Kiraya verenin, kiracıya ayrıca ihtar göndermesine gerek yoktur. Kiracı, süre sonunda kiralananı boşaltmazsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle icraya başvurabilir.

Süre bitmesine rağmen kiracının kullanımına devam etmesine izin verilmişse;

Kira sözleşmesi belirsiz bir süre için yenilenmiş sayılır. Belli olmayan bir süreyle uzatılmış sayılır.

Konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde; 6 ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde süre bitince sözleşmenin sona erdirilmesi için kiracının bu durumu sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak kiraya verene bildirmesi gerekir. Bildirmezse kira sözleşmesi aynı koşullarda 1 yıl uzatılmış sayılır. Kiraya verenin sırf sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur.

1. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Her iki taraf da karşı tarafa bildirim (ihbar) yoluyla kira sözleşmesini feshedebilir. 3 farklı bildirim süresi öngörülmüştür.

• Taşınmaz kiralarında; taraflardan her biri, yerel adetle belirlenen kira döneminin sonu için feshedebilir. Böyle bir adet yoksa, 6 aylık kira döneminin sonu için 3 aylık fesih bildirim sürelerine uyarak feshedebilir. Konut ve çatılı işyerleri bakımından ise kiracı her zaman, kiraya veren ise 10 yıl geçtikten sonra fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesine son verebilirler.
• Taşınır kiralarında bu süre 3 gün olarak belirlenmiştir.
• Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği durumlarda kira sözleşmesi 3 aylık kira dönemi sonu için bir ay önceden yapılacak bildirimle feshedilir.

Taraflar bu fesih bildirim sürelerine uyduklarında, kira sözleşmesi o sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ayrıca ihtara gerek yoktur.

1. Kira Sözleşmesinin Taraflarca Sona Ermesi

Kiraya Veren Sözleşmeyi Nasıl Sona Erdirebilir?

1. Kiracının Sözleşmeye Uymaması: Kiraya verenin yani ev sahibinin kira sözleşmesini sona erdirme sebeplerinden bir tanesi de kiracının kira sözleşmesi kapsamındaki edim ya da yükümlülüklerine uymamasıdır. Kira sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sebeple kiracı kendisine yüklenen edimleri yerine getirmezse kiraya veren bu yükümlülüklere uymasını ihtar eder. Uyulmazsa sözleşmeyi feshedebilir.
2. Kiracının İflası: Kiracı iflas eder ve birikmiş kiralarını ödeyeceği hususunda kiraya verene güvence veremezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracının iflasına ilişkin tahliye davası açabilmek için Ticaret Mahkemesinin kiracının iflasına dair karar vermiş olması gerekir.
3. Kiracının Ölümü: Kiracının ölümü nedeniyle kira sözleşmesini feshetme hakkı sadece kiracılara tanınmıştır. Adi kira sözleşmelerinde mirasçılar yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Konut ve çatılı işyerlerinde ise; ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları müddetçe taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
4. Önemli Nedenlerle Fesih: Kira ilişkisi artık her iki taraf için çekilemez veya kira sözleşmesini devam ettirmek taraflarca imkânsız hale gelmesi durumunda taraflar önemli nedenlere dayanarak kira sözleşmesini her zaman feshedebilirler. Önemli neden varsa kira sözleşmesi haklı nedenlere dayanılarak derhal feshedilebilir.
5. Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Sözleşmesinin Feshi &#; Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası: Kiracı vadesi gelmesine karşın, kira bedelini ödemezse temerrüde düşer. Kiracıya ihtar çekilir. İhtarnamede kira bedellerini verilecek sürede ödemesini, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Belirtilen sürede kira parası ödenmediği takdirde ev sahibi tarafından tahliye davası açılabilir.
6. Kiracı Kiralananı Başkasına Kiralaması Halinde Fesih: Kural olarak konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracı kiralananı başkasına kiralayamaz. İşyeri kiralarında ise, kiraya verenin yazılı izni varsa başkasına kiralama yapılması mümkündür. Ancak rıza alınmadan kiralama işlemi yapılmışsa, kiraya veren bu sebeple tahliye davası açabilir.

Kiracı Sözleşmeyi Nasıl Feshedebilir?

1. Kiraya Verenin Sözleşmeye Uymaması: Kiraya veren kiralananı kiracıya uygun bir şekilde teslim etmezse, kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
2. Önemli Nedenlerle Fesih: Sözleşmenin devamını çekilmez hale getiren nedenler varsa, kiraya veren de tek yanlı olarak kira sözleşmesini feshedebilir. Kira parasının aşırı olması kiracıya önemli nedenle fesih hakkı vermez.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi &#; Kiracıyı Evden Nasıl Çıkarabilirim?

Bu sebeplere dayanılarak sözleşmenin sona erdirilebilmesi için, kira sözleşmenin süresinin en az 6 ay olması gerekmektedir.

1. Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Kiracı kendine düşen borçları yerine getirse bile, kiraya veren, kiralananı, kendisi,eşi,altsoyu,üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut olarak kullanılmak üzere kira süresinin sonunda boşaltması için kiracı aleyhine tahliye davası açabilir.

Örneğin; kiraya verenin çocuklarının büyüyerek, evlenmek veya öğrenim amacıyla belirli bir yerde bulunması gerektiğinden ya da evlenmek üzere olduklarından, kiraya verdiği taşınmazı boşaltmak için çocuklarının gereksinme duyması sebebiyle tahliye davası açabilir. Ancak bu gereksinimin içten, samimi ce gerçek bir ihtiyaç nedeniyle olması gerekir.

Kira sözleşmesinin bitiminden 1 ay önce bu durumun kiracıya bildirilmesi gerekir. Kiracı evi boşaltmazsa gereksinim nedeniyle boşaltma davası kira sözleşmesinin bitiminden itibaren açılabilir. Kira sözleşmesi belirsiz süreliyse öncelikle fesih bildirim sürelerine uygun fesih bildirimiyle kira sözleşmesinin bitiminin belirlenmesi gerekir. Bu tarihten itibaren 1 AY içinde tahliye davasının açılması gerekir.

1. Kiraya Verenin İşyeri Gereksinmesi Nedeniyle Tahliyesi: kiraya veren, kiralananı, kendisi,eşi,altsoyu,üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyeri olarak kullanılmak üzere kira süresinin sonunda boşaltması için kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Bu gereksinmenin içten ve gerçek olması gereklidir. İçten olması şartıyla konut olarak kullanılan bir meskenin işyeri gereksinimi nedeniyle boşaltılması da mümkündür.

1. Bir Kişinin Sonradan Mülkiyetini Kazandığı Taşınmazı, Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu ya da Kanunen Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler İçin Konut yada İşyeri olarak Kullanmak Üzere Boşaltma Hakkı: Sözleşme el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malik, eğer taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun, konut yada işyeri gereksinimi için kullanacaksa, ancak o zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bildirimden altı ay sonra dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik dilerse sona erdirme hakkını, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.

1. Kiraya Verenin Tadilat, Yapım, Onarım Sebebiyle Kiracıyı Evden Çıkarma Hakkı: Yapılacak olan onarım önemli ve esaslı olmalıdır. Ayrıca yapılacak yapım ve onarım çalışmaları sırasında kiralananın içinde oturulması ya da işyeri olarak kullanılması imkansız olmalıdır. Bu nedene dayanan tahliye davası sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir. Bu nedenle kiracı taşınmazdan çıkarılırsa, tadilat bitince kiraya veren, çıkarılan kiracıya bilgi vermelidir. Kiraya veren bu şekilde teklif yapmadan taşınmazı 3 yıl süreyle başkasına kiralayamaz.

1. Kiracının Kiralanandan Çıkacağını Bildirmesine Rağmen Çıkmaması: Kiracı daha önceden yazılı olarak ihtara gerek kalmadan taşınmadan önce çıkacağını bildirmiş ve buna rağmen çıkmamışsa, kiraya veren bu sebebe dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Kiracının verdiği taahhüdün yazılı olması gereklidir. Kiracı bu taahhüde rağmen taşınmazdan çıkmazsa, kiraya veren icraya başvurarak veya dava açmak suretiyle çıkarabilir. Boşaltmaya yönelik tahliye davası veya icra takibi, taahhütte belirtilen tarihi izleyen bir ay içerisinde açılmış olmalıdır. Bu husus yargıtay tarafından da sabittir.

1. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Nedeniyle Boşaltma (İki Haklı İhtarla Evden Çıkartma)

Kira parasını sürekli olarak geç ödemeyi alışkanlık haline getiren kiracılara karşı kiraya verene tahliye davası açabilme hakkı tanınmıştır. Kiracı kira bedelini ödemediği için kendisine 2 haklı ihtar çekilmesine sebep olmuşsa kiraya veren, sözleşmesini sona erdirebilir. İki haklı ihtar, iki farklı aya ait olmalıdır. Bir yıl içerisinde çekilmiş olmalıdır. Kiracıya gönderilen ihtar yazılı olmalıdır. Birikmiş kira alacaklarında da aynı ihtar gönderilmesi gereklidir. Bu nedene dayanan davanın, kira süresinin, bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılması gerekir.

1. Aynı İlçe Veya Belde Sınırlarında Kiracının veya Eşinin Konutunun Bulunması: Kiracının bu şekilde bir konutu varsa ve kira sözleşmesinin kurulması sırasında kiraya veren bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla feshedebilir. Bu konutun oturmaya elverişli bir konut olması gerekir. Bu nedene dayanılarak ancak konut olarak kullanılabilecek yerler boşalttırılabilir.

1. On Yıllık Kira Süresi Dolan Kiracının Feshi Bildirme Yoluyla Evden Çıkarılması: Kiracı kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getiriyor olsa bile, kiraya veren on yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının sonunda fesih dönemlerine uymak suretiyle sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin feshedebilir.

• 10 Yıl Boyunca Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilememesi: Kiraya veren bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshedebilir ancak; kiracı sözleşmeden doğan borçlarını yerine getiriyorsa, kiraya veren ancak 10 yılın sonunda kira sözleşmesini feshedebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde bu 10 yıllık süre sonunda bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesi feshedilebilir. Bildirim en az 3 ay önceden yapılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise sürenin bitiminde sözleşmeyi feshedebilir.

Dükkan kiracısı nasıl çıkarılır?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiralayan sırf kıra sözleşmesinin bittiğinden bahisle kiracıyı çıkaramaz. Kiracı isterse sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak çıkabilir. 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıllık süre geçtikten sonra uzayan yılların bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak çıkarılabilir. Aksi takdirde çıkarılamaz. Ancak, kanunda belirtilen hallerin varlığı halinde çıkarılabilir. Bu haller şunlardır:

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya dadeğiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

7 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?

Bu halde kiracının çıkarılması kirayı ve aidatı ödememesi durumunda gerçekleştirilebilir. Kiracı, aynı kira yılı içerisinde iki defa kirayı ve aidatı ödemezse yazılı bir ihtarname gönderilir. İki haklı ihtar gönderildikten sonra kira yılının bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

Ayrıca, kiralayanın gereksinimi, esaslı tadilat ya da yeni malikin gereksinimi halinde de kiracının çıkarılması mümkündür.

5 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?

Bu halde de kiracının çıkarılması kirayı ve aidatı ödememesi durumunda gerçekleştirilebilir. Kiracı, aynı kira yılı içerisinde iki defa kirayı ve aidatı ödemezse yazılı bir ihtarname gönderilir. İki haklı ihtar gönderildikten sonra kira yılının bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

Ayrıca, kiralayanın gereksinimi, esaslı tadilat ya da yeni malikin gereksinimi halinde de kiracının çıkarılması mümkündür.

Yeni dükkan aldım kiracıyı nasıl çıkarabilirim?

Kiracı, yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa çıkarıseafoodplus.info ihtiyacı gerçek ve samimi olması gerekmektedir.

Yeni malik dükkanı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak 6 ay sonra kira sözleşmesini sona erdirmek için dava açabilir.

Tahliye Davası Nerede Açılır?

Tahliye davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına dair davalarda sulh hukuk seafoodplus.infoe davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir. 

Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Kiracı eğer kira bedelini ödemezse ayrıca yan giderleri de ödemediği takdirde kendisine 30 günlük sürede ödemesi için ihtar çekilir. Eğer ödenmezse kiracıya yönelik tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Kendisine ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinde, 7 gün içerisinde itiraz etmesi veya 30 gün içinde kira bedelini ödemesi bildirilir. Kira bedelini öderse artık tahliye edilemez. Ödemez ve itiraz da etmezse bir dava ile tahliyesine karar verilir. İİK’nın /a maddesine göre, borçlu itiraz etmez ve kira borcunu da ödemezse alacaklı ödeme süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi için ödeme süresinin sona ermesini beklemesi gerekir. Ödeme süresi dolmadan ve böylece borçlunun temerrüdü gerçekleşmeden, alacaklı (kiraya veren) icra mahkemesinden tahliye isteyemez; istese bile, icra mahkemesi borçlu kiracının tahliyesine karar veremez.

KOMŞULARI RAHATSIZ EDEN KİRACI EVDEN NASIL ÇIKARILIR? Kiracının en temel yükümlülüklerinden birisi de çevre sakinlerine rahatsızlık seafoodplus.infoı bu yükümlüğüne aykırı davranırsa ev sahibi kiracıyı uyarmalıdır. Uyarılara rağmen kiracı durumu düzeltmiyorsa ev sahibi bu sebeple kira sözleşmesini feshedebilir.

BİR YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ BİTİNCE KİRACI EVDEN ÇIKARILABİLİR Mİ? Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren sürenin bitmesine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Bu hak yalnızca kiracıya tanınmıştır. Bu şekildeki kira sözleşmesinin feshi isteniyorsa ancak kanunda yazılı haklı sebeplerin varlığı halinde fesih yapılabilir.

BİRİKMİŞ KİRALAR NASIL ALINIR? Kiracıya iki haklı ihtar çekilip, kira bedelini ödemesi de istenebilir. Çekilen ihtara rağmen kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracıya genel haciz yoluyla takip başlatılabilir.

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi mümkün müdür? Kira bedellerini düzenli ödeyen kiracının sebepsizce evden çıkarılması mümkün değildir. Kiracının evden çıkması isteniyorsa kanundaki haklı sebeplerden birinin varlığı gerekmektedir. Bunlar yukarıda da ayrıntılı olarak yazıldığı gibi; malikin ihtiyacı sebebiyle, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle, tadilat nedeniyle, tahliye taahhüdüne rağmen kiracının çıkmaması nedeniyle tahliye gibi sebeplerdir.

Yeni satın alınan evden kiracı nasıl tahliye edilir? Taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malik, eğer taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun, konut yada işyeri gereksinimi için kullanacaksa, ancak o zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bildirimden altı ay sonra dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik dilerse sona erdirme hakkını, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.

Tahliye taahhüdü veren kiracının evden çıkmaması halinde ev sahibi ne yapabilir? Tahliye taahhüdünün varlığına rağmen kiracı evden çıkmıyorsa, kiraya veren bu sebebe dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Kiracının verdiği taahhüdün yazılı olması gereklidir. Kiracı bu taahhüde rağmen taşınmazdan çıkmazsa, kiraya veren icraya başvurarak veya dava açmak suretiyle çıkarabilir. Boşaltmaya yönelik tahliye davası veya icra takibi, taahhütte belirtilen tarihi izleyen bir ay içerisinde açılmış olmalıdır. Bu husus Yargıtay kararlarıyla da sabittir.

Tahliye Taahhütnamesi Wordİndir

Yeni Kira Döneminde Kirayı Ne Kadar Arttırabilirim?

TBMM’nin 8 Haziran tarihli genel kurulunda kabul edilen geçici kanunla, kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalara yüzde 25 oranında bir üst sınır getirildi.
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle getirilen yüzde 25’lik kira artış sınırlaması, konutlarla sınırlı olarak getirildi. Bu durumda, işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE oranında artış kuralı uygulanmaya devam edilecek.

Konut kiraları bakımından getirilen artış sınırlaması süre açısından da, sonradan bir uzatma olmazsa, 1 Temmuz tarihine kadar geçerli olacak. Oturduğu evin kira sözleşmesi, bu geçici Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren yenilenen tüm kiracılar bu kuraldan yararlanacak.

Yargıtay Kararları

YARGITAYseafoodplus.info DairesiEsas: / Karar: /Karar Tarihi: “Davacı dava dilekçesinde kendisinin ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesinden sonra kiralananın bir başkasına kiraya verildiğinden bahisle sayılı yasanın Maddesi gereğince TL maddi ve TL manevi tazminatın tahsilini istemiştir. Davalı davacı kiracının tahliyesinden sonra taşınmazı sağlık nedenleri ile oğluna sattığını onunda dava konusu yeri 3. Kişiye kiraya verdiğini bu nedenle davanın reddini istemiştir. Mahkemece satış işleminin muvazaalı olduğu ve davalının mülkiyet hakkını davacının yasal haklarını engellemek sureti ile kullanamayacağı gerekçesi ile maddi tazminat isteminin kısmen kabulüne manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiştir. Dosya kapsamına, toplanan delillere, mahkemece delillerin takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davacının temyiz itirazları yerinde değseafoodplus.infoıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazının reddine&#;”

YARGITAYseafoodplus.info DairesiEsas: / Karar: / “Önceki malik Y. Ö. ile davalı arasında düzenlenen başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli sözleşme konusunda bir ihtilaf yoktur. Sözleşmede kiralananın boş arsa olduğu belirtilmiş olup, sözleşmedeki niteliğine ve yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiralananın TBK. Genel Hükümlerine tabi olduğu açıkça anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesi başlangıç tarihli olup kiralayan Y. Ö. dava konusu taşınmazı davacıya tarihinde satmış dava ise tarihinde açılmıştır. Yeni malik TBK. maddesine göre kira sözleşmesinin tarafı olduğundan davacı yeni malikin genel hükümlere tabi kira sözleşmelerine dayalı tahliye sebepleri dışında sözleşmeyi feshedip dava açma hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece sözleşme hatalı değerlendirilerek Konut ve Çatılı işyerlerine ilişkin hükümlerine göre nitelendirilip yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

YARGITAYseafoodplus.info DairesiEsas: / Karar: /“Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse seafoodplus.info maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.”

YARGITAY3. Hukuk DairesiEsas No: /Karar No: /
“Davacı dava dilekçesinde iki haklı ihtar nedenine dayalı olarak kiralananın tahliyesi isteminde bulunmuş, Mahkemece kiralananın çatısız iş yeri olduğu gözetilerek TBK madde gereğince temerrüt sebebi ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir. sayılı Türk Borçlar Kanunu&#;nun maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira bedelinin veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Somut olayda; kiraya verenin kiracıya gönderdiği temerrüte dayanak ödeme emirlerinde, talep edilen kira parasının otuz gün içinde ödenmesinin yazılması ve bu süre içinde de ödeme yapılmış olması nedeniyle temerrüt olgusunun gerçekleştiğinden söz edilemez.”

YARGITAY3. Hukuk DairesiEsas No: /Karar No: /“Mahkemece, taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi olmadığı, TBK&#;nun maddesi uyarınca yeni malikin, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükler bakımından kiracının temerrüdünü sağlayabilmesi bakımından satın almayı öncelikle kiracıya bildirmesi, kira bedelinin kendisine ödenmesi noktasında yazılı ihbarnamede bulunması, bu ihbara rağmen kira bedeli ödenmediği takdirde yazılı ihtarname çekmek ve konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından yasal süre olan 30 günlük süre vermesi ve bu süre sonunda kira bedelinin ödenmemesi koşullarının sağlanması gerektiği&#; hükmünün ONANMASINA.”

Ülkemizde kira ilişkilerinde en sık rastlanan hukuki problemlerin başında ise kiracı tarafından kira bedelinin düzenli veya hiç ödenmemesi sebebiyle ortaya çıkan uyuşmazlıklar gelmektedir.

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda genel hükümlere göre dava yoluyla taşınmazın tahliyesi mümkün olabilse de Kanunun aradığı prosedürleri yerine getirmenin zorluğu ve çok zaman alması bakımından pratik bir çözüm değildir.

İŞTE BU NOKTADA KANUN KOYUCU EVİNİ VEYA İŞYERİNİ KİRAYA VEREN VATANDAŞA, KİRA BEDELİNİ ÖDEMEYEN KİRACIYI İCRA MÜDÜRLÜKLERİ KANALIYLA TAHLİYE ETTİRME İMKANI TANIMIŞTIR.

İcra İflas Kanunu’nun Maddesine göre kiralayan, kiracının ödemediği kira bedelleri için ilamsız icra yoluna başvurabilir. Bu başvuru neticesinde çıkarılacak ödeme emrine alacaklının talebi üzerine Borçlar Kanunu’nun ve Maddelerinde yazılı ihtarlarla kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği ihtarı yazılır. Ayrıca ödeme emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz edilebileceği 30 gün içerisinde de kira bedelinin ödenmesi gerektiği ihtarları yazılır.

Borçlu kiracının ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmemesi ve 30 gün içerisinde borcunu ödememesi durumunda icra takibi kesinleşir. İcra takibi kesinleştikten sonra alacaklı, kiralanan taşınmazın tahliyesi için icra mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyebilmektedir. Ancak borçlu kiracı 7 günlük itiraz süresi içerisinde itiraz etmese dahi itiraz süresinin dolmasından 60 gün içerisinde borcunu öderse artık tahliye kararı verilemez.

BORÇLUNUN İTİRAZ ETMESİ DURUMDA İTİRAZIN KALDIRILMASI

Ödeme emrinin borçluya tebliğ edilmesinden sonra 7 günlük süre içerisinde borçlu kira ilişkisi sebebiyle alacaklıya bir borcu olmadığı veya alacaklı ile aralarında bir kira sözleşmesi bulunmadığı iddiasıyla icra takibine itiraz edebilir. İtiraz üzerine icra takibi durur. Şu halde alacaklının icra takibine devam edebilmesi için icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması kararı alması gerekmektedir.

Borçlunun borca itiraz etmesi durumunda kira sözleşmesinin mevcudiyeti kesinlik kazanacak, borçlu sözleşmenin varlığına itiraz edemeyecektir. Borca ve sözleşmeye aynı anda itiraz etmek mümkün değildir. Borca itiraz durumunda alacaklı itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurur ise ispat yükü kanuni olarak borçluya ait olup borçlu borcunu ödediğini İİK md. /c de sayılan belgelerden biri ile ispat etmek zorundadır.

Borçlunun borca itiraz etmeyip sözleşmenin varlığına itiraz etmesi durumunda çeşitli ihtimaller karşımıza çıkmaktadır. 

1. Yazılı Bir Sözleşme Olmaması

Alacaklı ile borçlu kiracı arasında yazılı bir sözleşme olmaması durumunda alacaklı itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvuramaz. Başvuru durumunda istem reddolunur. Bu durumda alacaklının tahliye için genel hükümler çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması gerekir. Ancak alacaklı borçlu ile arasında (sözlü) bir kira sözleşmesi bulunduğunu başka bir belge ile ispat ederse, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyebilir.

1. Adi Yazılı Sözleşme Olması

Alacaklı ile borçlu kiracı arasında noterce tasdik edilmemiş bir yazılı sözleşme olması durumunda borçlu bu sözleşmeyi inkar ederse burada mahkeme imza incelemesi yapamayacağından bu durumda da itiraz reddolunur. Ancak bu halde de yukarıda açıkladığımız şekilde alacaklı borçlu ile arasında bir kira sözleşmesi bulunduğunu başka bir belge ile ispat ederse, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyebilir. Sözleşmenin varlığı böyle bir belge ile ispatlanamaz ise tahliye için genel hükümler çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir.

1. Noterlikçe Tasdikli Yazılı Sözleşme Olması

Alacaklı ile borçlu kiracı arasında noterce tasdik edilmiş bir yazılı sözleşme olması durumunda borçlu bu sözleşmeyi inkar ederse dahi borçlunun bu savunması dinlenmeyip itiraz İcra Mahkemesince kaldırılır. Burada kira sözleşmelerinin noterlik tarafından tasdiklenmesinin kiraya veren alacaklılar tarafından önemi de ortaya çıkmaktadır. İleride ortaya çıkabilecek bir uyuşmazlık durumunda kira kontratının noterlikçe onaylatılmasında büyük fayda bulunmaktadır.

Yukarıda bahsettiğimiz iki ihtimalde kira sözleşmesinin ispatlanamaması durumunda yine de girişilen icra takibinde alacaklı kiraya veren bakımından fayda vardır. Çünkü bu durumda girişilen icra takibi dolayısıyla borçlu kiracıya gönderilen icra ödeme emri TBK m. /2’ de aranan iki ihtarlardan birisi yerine geçer.

Yukarıda anlattığımız şekilde borçlu kiracının takibe itiraz etmemesi halinde veya itiraz edip de itirazın kaldırılması durumunda kiralanan taşınmazın icra yoluyla tahliyesi sağlanmaktadır.

İcra yoluyla taşınmazın tahliyesi genel hükümler çerçevesinde tahliye davası açmaktan daha hızlı netice verse de icra işlemlerinin uzmanlık gerektiren işler olması sebebiyle hak kaybına uğramamak adına bir avukatın yardımından faydalanmakta yarar vardır. Bu noktada TAHANCI HUKUK BÜROSU olarak sizlere hizmet vermekten onur duymaktayız