Ev Alırken Tapuda Gerekli Belgeler

GAYRİMENKUL ALIM SATIMINDA İSTENEN BELGELER

GAYRİMENKUL ALIM SATIMI NASIL YAPILIR?

Gayrimenlulün devrini gerçekleştirmek için öncelikle tapu müdürlüğünden randevu almak gerekmektedir. Tapu alabilmek için Tapu Müdürlüğüne ödemeniz gereken bazı harçlar ve teslim etmeniz gereken belgeler bulunmaktadır. Konut, Arsa, Ev, İşyeri alım satım sürecinin son aşaması olan tapu işlemleri hakkında bilinmesi gerekenleri bu yazımızda açıkladık.

EMLAK ALIM SATIMINDA GEREKLİ EVRAKLAR

Gayrimenkul alım satımında alıcının ve satıcının ibraz etmesi gereken bazı belgeler bulunmaktadır. Ev alırken gereken belgelerin hangileri olduğunu aşağıda açıkladık. Daha detaylı bilgi için hukuk büromuzu arayabilirsiniz.

Nüfus Cüzdanı

Gayrimenkul alıcısının, emlak alıcısının, ev alıcısının ve Gayrimenkul satıcısının, emlak satıcısının, ev satıcısının kimliklerinin aslının tapu müdürlüğüne ibrazı zorunludur.

Vesikalık Fotoğraf

Tapu devrinde vesikalık fotoğraf gerekir mi sorusunun yanıtı Evet tapu devrinde vesikalık fotoğraf gerekir. Tapuyu alacak olan kişinin 2 adet vesikalık fotoğrafı, gayrimenkul satan kişinin ise 1 adet vesikalık fotoğrafının yanında bulunması gerekmektedir.

Borcu Yoktur Belgesi

Bir gayrimenkulü satarken satıcının, gayrimenkulün vergi borcunun olmadığını gösterir belgeyi ilgili kurumdan almış olması gerekmektedir. Borcu yoktur yazısı nerden alınır? Borcu yoktur yazısı SGK’dan ve belediyelerden alınır.

Tapu

Tapunun devredilebilmesi için tapusu devredilecek evin tapusunun aslı veya fotokopisinin bulunması gerekmektedir.

DASK

Zorunlu deprem sigortası, hem konut alım satımı için hem de aboneliklerin yapılabilmesi için gereklidir.

Rayiç Bedelin Belirlenmesi

Ev hangi belediyenin sınırları içerisinde kalıyorsa o belediyeye başvurulur. Belediye tarafından gayrimenkulün rayiç bedeli belirlenir.

Satılan gayrimenkul aile konutu ise malik olmayan eşin satışa muvafakati gerekmektedir. Özellikle ev alırken evin aile konutu olup olmadığının araştırılması gerekmektedir. Taşınmaz satın alabilmek için 18 yaşını doldurmuş olmak gerekmektedir.

EV ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR

Ev alırken dikkat edilmesi gereken hususlar bulunmaktadır. Ev alırken nelere dikkat edilir sorusu çok sık karşılaştığımız sorulardandır. Bu hususlara ev alırken dikkat edilmediği takdirde ciddi hak kayıplarına uğrayabilirsiniz. Bu nedenle Gayrimenkul alım satımı yaparken, ev alım satımı yaparken, arsa alım satımı yaparken, tarla alım satımı yaparken, işyeri alım satımı yaparken, konut alım satımı yaparken Mersin Gayrimenkul Avukatı, Mersin Tapu Avukatından hukuki yardım alınmalıdır.

Gayrimenkul alırken dikkat edilecek hususlar hakkında bilgi almak için hukuk büromuzu arayabilirsiniz.

MERSİN GAYRİMENKUL AVUKATI - MERSİN TAPU AVUKATI

Mersin Gayrimenkul Avukatı, Mersin Tapu Avukatı olarak müvekkillerimize, gayrimenkul alım satımı, ev alım satımı, işyeri alım satımı, arsa alım satımı, konut alım satımı, izaleyi şuyu davası, tapu iptali ve tescili davası, geçit hakkı davası, miras davası, tapu davası konularında en iyi şekilde hizmet vermekteyiz.

Gayrimenkul Satıcı Taraf
1. Fotoğraf
2. Nufus cüzdanı aslı
3. Vergi no
4. Deprem sigortası fotokobisi
5. TC kimlik numarası

Gayrimenkul Alıcı Taraf
1. Fotoğraf
2. Nufus cüzdanı aslı
3. Vergi no
4. TC kimlik numarası

Tapu müdürlüklerine hazırlıklı olarak (istenilen bilgi ve belgelerle birlikte) başvuruda bulunması durumunda, işlemleri daha da süratli sonuçlandırılması mümkündür. Başvurularda izlenecek yöntem, belge ve işlemler şunlardır;

• Tapu Sicil Müdürlüklerine mutlaka kendiniz veya yasal yolla tam yetkili kıldığınız vekiliniz aracılığı ile başvuruda bulununuz.
• Yürürlükteki mevzuat gereği tapu işlemlerinde kimlik belgesi olarak nüfus cüzdanı ve pasaport"tan başka belgenin kullanılması mümkün olmadığından, bu belgelerden herhangi birinin aslını ibraz ediniz.
• İşlemin taraflarından en az biri okuma yazma bilmiyor ise iki tanıkla birlikte, şayet işitme engelli ise veya Türkçe bilmiyorsa iki tanık yanında ayrıca yeminli tercümanla birlikte başvurunuz.
• Tapu işlemlerinde kullanılacak vekaletnamelerin gerekli şekilde düzenlenmiş ve fotoğraflı zorunludur. (fotoğraf tel zımba ile tutturulamaz ve fotokopi olamaz)
• Tapu sicil müdürlüklerinde imzalayacağınız evrakları mutlaka okuyunuz. Bir konuda tereddüde düşmüş iseniz, evrakı; görevli memur veya müdür ile görüşerek tereddüdünüzün giderilmesi akabinde imzalayınız.
• İşlemin tarafı Türk Ticaret Kanununa tabi bir şirket ise, şirket merkezinin bulunduğu yerdeki ticaret sicil memurluğundan, işlem yılı içerisinde alınmış yetki belgesi ve imza sirküleri ile birlikte (asıl veya noter tasdikli) başvuruda bulunmalısınız.
• Tüm işlemlerde işlemin taraflarının T.C. kimlik numarası ile vergi kimlik numarasını belgeli olarak ibraz ediniz. Tüzel kişilerin taraf olduğu işlemlerde şirketin vergi numarasını, yetkilendirilmiş şirket temsilcisinin T.C. kimlik numarasını ibraz ediniz.
• Taşınmaz malın mülkiyetinin sözleşme ile devrine yönelik işlemlerde devir edenin bir, devir alanın iki adet 6x4 ebadında son altı aylık fotoğraflarını, işlem vekaleten yapılıyor ise vekilin aynı nitelikte ki fotoğrafını ibraz ediniz.
• İsteminiz murisiniz adına kayıtlı taşınmazın mirasçıları adına elbirliği mülkiyeti halinde tescili ise, mirasçılardan birinin, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) halinde tescili ise mirasçıların tamamının başvurusu ile yukarıda sayılan belgelerin yanında sulh hukuk hakimliğinden alınmış mirasçılık (veraset) belgesini ibraz etmelisiniz.
• Murisiniz adına kayıtlı taşınmaz malların adınıza tescili ile birlikte mirasçılar arasında taksimi veya üçüncü şahıslara devri veya taşınmaz malın kaydı üzerine ayni ve şahsi hak tesisi gibi bir istemde bulunuyorsanız, yukarıda belirtilen belgeler yanında murisin son ikametgahının bulunduğu vergi dairesinden alınmış veraset ve intikal vergi ilişiğinin bulunmadığını belirtir yazı aslını ibraz etmelisiniz.
• İsteminiz, arsa niteliğindeki taşınmazınızın üzerine yapacağınız binaya yönelik olarak kat irtifakı tesis etmek ise; Maliklerin kimlik belgeleri (nüfus cüz./pasaport), vergi ve T.C. kimlik numaraları, ikişer adet fotoğraf, belediyece tasdikli genel inşaat projesi, bağımsız bölümlerin bulunduğu kat, no, nitelik varsa eklentilerini, arsa payı ve maliklerini gösterir noter tasdikli bağımsız bölüm listesi (bu listeye değerleri de yazılabilir) ile yönetim planını ibraz ediniz.
• Taşınmaz malınızın mülkiyetini kat mülkiyetine çevirmek istiyorsanız, öncelikle kadastro müdürlüklerine yapacağınız başvuru ile oradan alacağınız tescil bildirimi belgesine göre parselin cinsini mevcut duruma uygun hale getirilmesinden (cins tashihi) sonra, (J) bendinde belirtilen belgelerin yanı sıra, binanın ön ve arka mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13x18 cm boyutlarında belediyece tasdikli fotoğrafları ile tüm bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgelerini ibraz ediniz.
• Taşınmaz malınızın cinsi mesken ise veya cinsi işyeri olmakla birlikte üzerinde mesken nitelikli bağımsız bölümler bulunuyorsa zorunlu deprem sigortasına ait poliçeyi (DASK) ibraz etmelisiniz.

Satış İçin Gerekli Evraklar

SATICI

• Tapu veya Fotokopisi
• 1 Resim
• Nüfus Cüzdanı + 1 Tane Fotokopisi
• T.C. Kimlik Numarası
• Vergi Kimlik Kartı (Aslı ve 1 Adet Fotokopisi)
• Emlak Vergi Makbuzları
• İkametgah Adresi ve Telefon
• Kooperatife Borcu Yoktur Kağıdı
• Tapu işlemlerini Takibi için Vekaletname (Emlakçı Adına)

ALICI

• 2 Resim
• Nüfus Cüzdani + 1 Tane Fotokopisi
• T.C. Kimlik Numarası
• Vergi Kimlik Kartı (Aslı ve 1 Adet Fotokopisi)
• İkametgah Adresi ve Telefon
• Tapu işlemlerini Takibi için Vekaletname.

Tapu İçin İhtiyacınız Olan Belgeler

• Bütün alıcı ve satıcıların kimliği ya da vekâletlerinin aslı
• Konutun bağlı olduğu belediyeden alınan rayiç bedel
• Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS)
• Konut tapusunun aslı (tapular çıkmadıysa talep edilmez)
• Kredi alacaksanız banka ipotek belgeleri

Tapu Alma Günü Öncesinde İzlenecek Adımlar:

• Tapu harcı ve emlak vergisini ödeyecek olan taraf belirlenmeli.
• Emlakçı ödemesi, tapu, dosya ile sigorta masrafları ödemeye eklenmeli.
• Kredi alacaksanız banka seçimi yapılmalı, net kredi bedeli ve vade hesaplaması yapılmalı.
• Yine kredi alınacaksa tapu fotokopisi ve gereken tüm belgeler ile bankaya başvurulmalı.
• Ödemenin ne şekilde yapılacağı belirlenerek banka hesaplarının maksimum para transferi limiti ayarlanmalı.
• Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS) yaptırılmalı ya da geçerliliği kontrol edilmeli.
• Konutun bağlı olduğu belediyeden rayiç bedel alınmalı ve emlak vergisi ödenmeli.
• Kredi kullanacaksanız bankadan ipotek belgeleri ile banka görevlisinin bilgileri alınmalı.
• Tapu sahibi ya da vekili gerekli evraklar ile tapu müdürlüğüne başvurmalı.
• SMS olarak gelen randevu bilgileri dikkate alınarak harç ödenmeli.
• Kredi kullanacaksanız bankanın ipotek görevlisine randevu bilgileri iletilmeli.

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler bu içerikte!

Tapu Gününde İzlenecek Adımlar:

• Randevu saatinde tapuda bütün alıcılar ve satıcılar ya da vekiller, nüfus cüzdanları ile hazır olmalı
• Okuma yazması olmayan alıcılar ve satıcılar için akrabalık ilişkisi bulunmayan iki şahit mevcut olmalı
• Ödeme sonrasında harç dekontları işlemi yapan memura iletilmeli
• Akit odasında satış evrakları, bütün alıcılar ve satıcılar tarafından imzalanmalı
• Kredi kullanıldıysa bankada kredi kullanımı belgeleri imzalanmalı

Tapu Gününden Sonra İzlenecek Adımlar:

• Fatura taşıma işlemleri için gerekli kurumlara gidilmeli
• Nüfus Müdürlüğü’ne gidilerek ikametgâh taşınmalı
• Gerekli belediyeye emlak vergisi beyanında bulunulmalı

Tapu Ödemelerini Hangi Taraf Yapar?

Tapu Harcı ve tapu döner sermaye ücreti alıcı ve satıcı tarafından yarı yarıya ödenir. Ancak Türkiye’de çoğunlukla bu ödemeleri alıcının yapması talep edilir. Bu yüzden tapu aşamalarına  geçmeden önce bu durumu belirlemek, iki taraf için de kolaylaştırıcı olacaktır. Tapu harcı konusunda daha detaylı bilgi almak ve harç ödemesi hesaplaması yapmak için ilgili içeriğimizden destek alabilirsiniz. 

Ne kadar tapu harcı ödeyeceğinizi hesaplamak için tapu harcı hesaplama aracımızdan hesaplama yapabilirsiniz.

Emlak Vergisi Ödemesini Hangi Taraf Yapar?

Belediyede rayiç bedel alınması için ilk olarak güncel yılın ya da varsa ödenmeyen geçmiş yıl emlak vergisi ödemelerinin tamamlanması gerekir. Bu ödeme genelde satıcı tarafından yapılır.

Belediyeden Rayiç Bedel Almaya Hangi Taraf Gitmeli?

Önceki adımlarda belirttiğimiz gibi, tapu işlemleri öncesinde konutun bağlı olduğu belediyeden rayiç bedel alınması gerekir. Bu adımda alıcının yasal olarak yetkisi bulunmadığı için belediyeye satıcının gitmesi daha mantıklı olur. Fakat alıcının gitme durumu varsa, rayiç bedeli alamama ihtimalini de düşünerek, tapu fotokopisi ve satıcı kimlik bilgilerini yanında götürmesi şarttır.

Tapu Müdürlüğü’ne Başvuru Aşaması

Tapu Müdürlüğü’ne alıcı olmaksızın satıcı ya da vekili satış işlemi için başvuru yapabilir. Başvuru Tapu Kadastro Müdürlüğü’ne gidilerek yapılabileceği gibi online randevu alınarak da başvuruda bulunulabilir. Buna ek olarak tapuya randevuyla gidilmesini öneririz.

Randevusuz gitme durumunda sıra bekleme süresi çok uzun olabilir ya da randevular tamamen dolduğu için işlem gerçekleştirilemeyebilir.

Ne Zaman Satış Randevusu Verilir?

Belgelerin tesliminden sonra yoğunluğa göre en fazla iki gün içinde satışın gerçekleşeceği saat ve tarih, belirtilen telefon numaralarına SMS olarak gönderilir. Bunun yanı sıra yoğunluğu az olan tapular ya da küçük illerde belge teslimi sonrasında birkaç saat içinde satış işlemi de gerçekleştirilebilir.

Evrak Teslimi Esnasında Konut Satış Bedeli Tapuya İletilmeli

Tapu alım satım sürecinde göz önünde bulundurulması gereken aşamaların en önemlilerinden biri de konut satış bedelinin tapuya bildirilmesidir. Eksik ya da yanlış bir bildirim halinde, ilerleyen dönemde hem alıcı hem de satıcıya yaptırım uygulanması riski oluşur.

Konut Ücreti Düşük Gösterilirse Ne Olur?

Konut tutarının düşük bildirilmesi halinde, Gelir İdaresi’ne pişmanlık dilekçesi ulaştırılarak tapu harç bedeli yükseltilebilir. Bu durumda eksik bildirilen harç bedeli, yasal faizi ile birlikte hem alıcı hem de satıcıya %2’i oranında “vergi ziyaı cezası olmadan” yansıtılır.

Buna ek olarak talebinizi Gelir İdaresi’nin internet sitesi üzerinden ya da 444 01 89 numaralı telefon aranarak da yapılabilir.

Yüksek Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?

Tapu işlemleri ile ilgili bir başka önemli kavram da satış sonrasında hesaplanan değer artış kazancı vergisidir. Geçerli yasa gereğince, konut alımı sonrasında 5 yıl dolmadan satılır ve ilgili yıl için belirlenen istisna tutarını aşan bir kazanç elde edilirse vergi beyannamesi verilmesi gerekir.

Yukarıda belirtmiş olduğumuz nedenden ötürü alım harç bedeli düşük olan evler resmi evraklarda yüksek kazanç elde ettiği için yüksek değer artış kazancı vergisi ödemesi gerektirebilir.

Tapu Harcı Ödeme Aşaması

Tapu randevusu için ulaşan SMS’te tapu harcı ödeme bilgileri ve hangi bankalara ödenebileceği bilgisi mevcuttur. Bu bilgiler ışığında anlaşmalı bankalar üzerinden ya da Gelir İdaresi’nin internet sitesi üzerinden bütün bankaların kredi kartları ile ödeme gerçekleştirilebilir.

Ayrıca online ödemenizin detaylarını Tapu Müdürlüğü’nün yayımladığı yardım dökümanında bulabilirsiniz.

Konut Kredisi Kullanımı Aşaması

Banka evrakları teslim edilirken banka ipotek görevlisine randevu bilgileri iletilir. Satış günü banka yetkilisi de tapuya gelerek gerekli ipotek işlemlerini banka adına yapar.

Bütçenize uygun ev kredisi seçeneğine ulaşmak için konut kredisi sayfamızdan hesaplama yapabilirsiniz.

Tapu Alım ve Satım İşlemleri

Randevu günü ve saatinde alıcı ve satıcı taraflar tapuda hazır olmalıdır. Tapu işlemi esnasında dikkat etmeniz gerekenleri ise aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:

• Gerekli evraklar beyan edildikten sonra akit odası ya da diğer adıyla sözleşme odasına tapu yetkilisi alıcı ve satıcıları davet eder.
• Bu odada gerekli belgelere imzalanır ve satıcıya satış bedelini alıp almadığı da sözlü olarak sorulur. Yani yazılı ve sözlü olarak teyit alınır.
• Gerekli imzalar ve sözlü bildirimler yapıldıktan sonra, tapu son imza için Tapu Müdürü ya da vekiline ulaştırılarak imzalanması sağlanır. Bu süreçte gerekli belgelere imza atılmasında tereddüt edilmesi ya da sorulara net cevap verilmemesi halinde tapu yetkilisi satışın iptaline de karar verebilir.

Satış Bedelinin Güvenli Transferi

Tapu alım satım sürecinde para transferinin yapılma sürecinde tedirginlikler yaşanabilir. Bu süreçte arada bir banka mevcutsa para transferi işlemi daha güvenli biçimde gerçekleştirilebilir. Transfer anında para bankaya yatırılır ve satış gerçekleştiğinde paranın satıcıya geçmesi şartlı bir anlaşma bankada imzalanır.

Çoğunlukla anlaşma gereği hesap sahibi de bedeli bir hafta çekemez. Aynı transfer kredi kullanacak kişinin kredi evrakını satış sonrası imzalaması koşulu ile de yapılabilir.

Güncel konut kredisi faiz oranları ile hesaplama yaparak çekmek istediğiniz tutar için aylık ne kadar taksit ödeyeceğinizi öğrenebilirsiniz.

Banka anlaşması olmadan yapılan para transferlerinde dikkat edilmesi gerekenler aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Tapu alım satım sürecinde ödemeler mümkün olduğunca nakit olarak yapılmamalı ya da kabul edilmemeli. Bunun sebebi, paranın eksik ya da sahte olma ihtimali ile bu şekilde bir ithamda bulunulabilme durumudur.
• Hesaplar arası para transferi gerçekleştirilecekse ödeme yapılacak hesabın üst transfer limiti bankadan öğrenilmeli. Bu limitler bankalar tarafından otomatik belirlenebiliyor.
• Para transferi öncesinde hesaba küçük bir meblağ gönderilerek hesap doğruluğunun teyit edilmesi, para aktarımının yanlış hesaba yapılma riski oluşmasını engeller.
• Para transferi ya da nakit ödemeye alternatif olarak bankaya yatırılan para karşılığında verilen “blokeli çek” metodu da satış için kullanılabilir.
• Bunların yanı sıra satışta para transferi için banka hesaplarını kullanmak, hukuki düzlemde kanıt olması nedeniyle de gereklidir. Bu yüzden ödeme nakit olarak yapılacaksa ödemenin yapıldığına dair kanıt olması için imza alınması güvenli bir yöntemdir.

Emlak Vergisi Bildirimi ve İkametgah Taşıma Aşaması

Tapu devir işleminin gerçekleştiği güncel sene içinde alıcı, emlak vergisi beyannamesini konutun bağlı olduğu belediyeye iletmelidir. Fakat konut satış zamanı ile sene sonu arasında 3 aydan az bir süre varsa, alıcının bildirim için  3 aylık bir vakti vardır.

Örnek vermek gerekirse,  3 Aralık 2019’de ev alımı gerçekleştiyse, alıcının 3 Mart 2020’ye kadar emlak vergisi beyanının yapması için süresi mevcuttur. Bu süreler içinde bildirimde bulunulmaz ise emlak vergisi bedeline göre vergi ziyaı cezası ile gecikme faizi yansıtılıyor. 

Taşınma işlemi tamamlandıktan sonra adres değişikliği 20 gün içinde herhangi bir Nüfus Müdürlüğü’ne bildirilmelidir. Aksi takdirde cezai yaptırımlar uygulanır. Buna ek olarak evlilik halinde ikamet değişikliği için eşlerden birinin nüfus cüzdanı ile Nüfus Müdürlüğü’ne gitmesi yeterlidir.