Yapı Kayıt Belgesi Nasıl Çıkarılır

Günümüz Türkiye’sinde hemen hemen her şehir çarpık kentleşme, plansız yapılaşma gibi sorunlarla karşı karşıya kalmaktadır. Çarpık kentleşme depreme dayanıksız binaları, yanlış çevre düzenlemelerini olumsuz olarak etkilemekte ve çevre hukuku anlamında da birçok aykırılığa neden olmaktadır. Yapı kayıt belgesi bu çarpık yapılaşmayı engelleyerek ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan binaların kayıt altına alınmasını sağlayan bir belgedir. Yapı kayıt belgesi, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesinde 11.05.2018 tarihinde yapılan düzenleme ile getirilmiştir.

Bu madde hükmüne göre; “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.”

Bu belgeyi alan kişiler yeni bir hak sahibi olmazlar, imar konusunda bir ayrıcalık ya da hak kazanmazlar. Nitekim bu husus madde hükmünde de yapı kayıt belgesinin kullanım amacına yönelik olduğunu belirtmek suretiyle vurgulanmıştır. Yapı belgesi yalnızca kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli bir belge olup ruhsatsız binaların tespitini sağlar. Yapı belgesi almak isteyenlerin özellikle dikkat etmesi gereken nokta yapı belgesinin yalnızca 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olan yapıları kapsadığıdır. Bu nedenle 01.01.2018 tarihinden itibaren yapılmış yapılar için kayıt belgesi alma imkanı yoktur. Yapı belgesi verilmesine ilişkin usul ve esaslar 06.06.2018 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından çıkarılan tebliğ ile düzenlenmiştir.

Yapı Kayıt Belgesi Ne Sağlar?

Yapı kayıt belgesinin alınması ile bu belge sahibi kişilere sağlanacak imkanlar şunlardır:

• Kayıt belgesi aldıkları yapılara uygun kullanımı sağlar.
• Yapıya elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerin verilmesini sağlar.
• Yapı hakkında verilmiş olan yıkım kararları ile idari para cezalarının iptal edilmesini sağlar.
• Hazine ve belediye mülkiyeti üzerindeki yapının arsasının rayiç bedel üzerinden yapı malikine satılmasını sağlar.
• İş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınmasını sağlar.
• Gayrimenkulün değerini artırarak rayiç bedeli üzerinden satılmasını sağlar.

Yapı Kayıt Belgesi Başvurusu Nasıl Yapılır?

Tebliğe göre yapı kayıt belgesi başvuruları e-Devlet üzerinden veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca başvuru için yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlardan yapılabilmektedir. Başvurunun en geç 31.10.2018 tarihine kadar yapılması ve başvuru ücretlerinin ise en geç 31.12.2018 tarihine kadar ödenmesi gerekmektedir. Başvuru ücrete tabidir. Başvuru için ödenecek ücret; arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden hesaplanan bedelin konutlarda %3’ü, ticarette % 5’i olacak şekilde belirlenir. Başvuru ücreti için taksitlendirme yapılması mümkün değildir. Fakat başvuranlar ödemelerini 31 Aralık 2018 tarihine kadar yapabilirler.

Başvurunun e-Devlet https://www.turkiye.gov.tr/cevre-ve-sehircilik-imar-barisi-kayit-basvurusu-ve-sorgulamasi üzerinden yapılması halinde başvuru formunun eksiksiz doldurulması ve başvuru bedelinin tam olarak ödenmesi sonucunda e-Devlet üzerinden yapı belgesi alınabilir. Başvurunun kurum ve kuruluş nezdinde yapılması halinde yine başvuru formu doldurulup başvuru bedeli yatırıldıktan sonra yapı kayıt belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe gönderilir ve formun Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine verilir. Kural olarak her yapı için yalnızca bir yapı belgesi düzenlenir. Bu nedenle maliklerden birinin başvurusu yeterlidir.

Yapı Kayıt Belgesi İptali

Yapı belgesinin Kanun ve Tebliğ’e uygun usul ve esaslara uyulmaksızın verilmesi halinde iptali gerekmektedir. Bu anlamda ilk olarak yapı kayıt belgesinin iptaline konu olacak husus kayıt belgesi verilmeyecek yapılar için kayıt belgesi verilmiş olmasıdır. Tebliğ’in 8. maddesinde yapı belgesi verilmeyecek yapılar düzenlenmiştir. Buna göre şu yapılara yapı kayıt belgesi verilemez:

• 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alandaki yapılar
• İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlardaki yapılar
• 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş tarihi alandaki yapılar
• Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerindeki yapılar
• Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş hazineye ait taşınmazlar üzerindeki yapılar
• Son olarak mera arazilerine kayıt belgesi verilmez. Verilmişse bu hak kazandırmaz.

Söz konusu bu yapılara yapı belgesi verilmesi halinde yapı kayıt belgesi iptal edilir. İptalin yanında bu belge ile sağlanmış tüm haklar geri alınır ve başvuru bedeli de iade edilmez. Ayrıca kayıt belgesi verilmesi için yalan ve yanlış beyanda bulunmuş olan kişiler hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun “Resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan” başlıklı 206. maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.

Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında yalan ve yanlış beyanda bulunulan husus kayıt belgesi bedelinin eksik olarak hesaplanması neticesini doğurmuş ise, eksik alınan bedel ilgilisinden alınır. Eksik alınan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir ve daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez.

Mera arazisine yapı kayıt başvurusu yapan kişiler hakkında Asliye Ceza Mahkemesinde ceza davası açılmaktadır. Bu davada ceza avukatı ile çalışmanız özgürlüğünüzün kısıtlanmaması için önemlidir.

~ 09.12.2020 ~

İmara aykırı ve kaçak yapılar için 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 Sayılı Kanun'un 16. maddesiyle 3194 Sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni düzenleme çerçevesinde; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.3194 Sayılı Yasa'ya eklenen geçici 16. maddenin gerekçesi de “afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak, dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak yapı kayıt sistemine işlenmesi, bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi için yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi, maliklerin yarısının muvafakatının bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi” olarak belirtilmiştir. Madde, bir bütün olarak gerekçesi ile birlikte değerlendirildiğinde, imara aykırı yapılarla ilgili bu belgenin başvuru sonucu verilmesiyle, yukarıda mülkiyet hakkının kişiye sağladığı haklardan niteliği ile ilgili kullanma hakkı konusunda, yapının kullanılması ile ilgili maliklere bir yetki verildiği, yapının kullanımı ve zilyetliği hususunda idari bir statü sağlandığı anlaşılmaktadır. Yapı kayıt belgesi verilmekle sağlanan bu statü, imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle korunmayan ve aslında yıkılması gereken bir yapının kullanılması konusunda, yapı malikine idare tarafından bir koruma sağlamaktadır. İmara aykırı yapıyı imara uygun yasal bir statü getirmemekle birlikte, yapı sahibine binanın kullanımı konusunda olanak sağlamaktadır. Zira geçici 16. maddenin 3. fıkrasında da, yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu açıkça belirtilmiştir. Bu hususlar dikkate alındığında, düzenlemenin, mülkiyet hakkına sınırlama getirmekten öte, imara aykırı olup yıkılması gereken yapıların kullanılmasına müsaade ederek, genişlettiğini söylemek ileri bir yorum olmayacaktır. Bir anlamda idare, imara aykırı yapının kayıt altına alınması şartıyla, mer'i mevzuata göre yıkılması, kullanımını sağlayan aboneliklerin tesis edilmemesi, kaçak yapının yıkılması hususlarında kendisini sınırlamakta ve yapı malikine bu kurallara uyulmaksızın yapının kullanılmasına olanak sağlamaktadır.

Yine geçici 16. maddenin 10. fıkrasında yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanacağı açıkça belirtilmiştir. Bu hüküm özellikle yapı kayıt belgesinin, yapının kullanılmasına ilişkin geçici bir statü sağladığı, yapının bu statü ile imara aykırı olmasına karşın idare tarafından kullanılmasına izin verildiği, ancak yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanmasını öngörmekle imar affı olarak değerlendirilemeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır. Arsa sahibi imara aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesi aldığında, binanın kullanılması sağlanabilecektir, ancak yapı kayıt belgesi yukarıda belirtildiği üzere binayı iskân alınacak şekilde imara uygun hale getirmeyecektir. Dolayısıyla arsa sahibi imara aykırı yapıya yapı kayıt belgesi alarak kayıt altına almış olsa dahi, bu belgenin alınması binayı iskân almaya uygun şekilde imara uygun hale getirmediğinden yüklenicinin edimini ifası sonucunu da doğurmayacaktır. Geçici 16. maddenin 10. fıkrasında belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar geçerlidir. Yine aynı fıkrada yapının yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Geçici 16. madde de öngörülen yapı kayıt belgesi, imara uygun olmayan binalara verildiğine göre yüklenici açısından imara uygun yapılmamış bir yapıda edimin ifa edildiğinin kabulü mümkün değildir. Burada belirtildiği üzere yapının yeniden yapılması, bu alanın kentsel dönüşüme sokulması ve belgenin bu tarihe kadar geçerli olması öngörüldüğünden yeniden yapılması öngörülen binada bu belgenin alınmasıyla ifa yükümlüğünün yerine getirildiğinin kabulü mümkün değildir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin ediminin ifasına ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 04.11.2015 tarih ve 2014/6-324 esas, 2015/2787 karar sayılı ilamında, “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla verilen "avans" niteliğinde olup; yüklenici yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda "şahsi hak" elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmenin de ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı, aynî hakka dönüşür. Nitekim arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişiler, Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddesi ve aynı Kanun'un 1023. maddesi hükmünden yararlanamazlar. İnşaatın hukuki anlamda teslimine kadar arsa sahibi avans olarak verdiği payları geri alma hakkına sahiptir. Hukuki teslim ise, yapılan inşaatın yasal mevzuata uygun olarak bitirilmesi ( iskân izninin alınması ) halinde gerçekleşmiş sayılır” ifadesi ile açıkça edimin tamamen ifa edilmesi ile aynî hakka sahip olacağını kabul etmiştir. Bu haliyle yüklenicinin, kendisine devredilen hisseye dayanarak yapı kayıt belgesi alması ve buna dayanarak sözleşmeyle kararlaştırılan edimi ifadan kaçınması veya yapı kayıt belgesinin alınması ile sağlanan statüden yararlanarak ediminin ifa durumunun değerlendirilmesini talep etmesi kabul edilemez. Geçici 16. maddenin 9. bendinde de, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bu madde hükümlerinin uygulanmayacağı belirtilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince hisse devrinde de hukuki teslim ve aynî hak devri gerçekleşmediğinden, üçüncü kişi olarak değerlendirilebilecek olan yüklenicinin başvurusuna değer verilmesi ve sözleşmeyle kararlaştırılan edimlerin ifası nezdinde değerlendirmeye alınması mümkün olmayacaktır.

Özet:

a.       Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, imara uygun hale getirmemektedir. Yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir.

b.      Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenicinin, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir.

c.       Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmekte kabul edilemez bir durumdur ve hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.

d.      İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabi ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların yapı kayıt belgesi alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da mümkündür.

e.      Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin edimi, inşaat yapımına uygun olarak arsayı teslim etmek, yüklenicinin edimi ise sözleşmede kararlaştırılan şekilde inşaatı yaparak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmekten ibarettir. İskân alınmayan ve/veya iskân alınmaya uygun olmayan bir binanın ekonomik bir değeri bulunmamaktadır.

f.        Bu durumda, eğer sözleşmede iskân alınması kararlaştırılmış ve iskân alınmamışsa yüklenicinin edimini ifa ettiğini kabul etmek mümkün olmayacaktır. Davaya konu olayda da iskân alınması sözleşmede kararlaştırılmış olup, yüklenici iskân almadığından edimin ifa edildiği kabul edilemeyecektir.

g.      İki tarafa borç yükleyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaat belirli bir aşamaya gelmiş ise ifanın tamamlanmasını beklemek ve gerekiyorsa dava açılması halinde de bu konuda fırsat tanıyarak ifaya olanak tanımak hakkaniyete uygun ise de, iş sahibi için de bu beklemenin bir tahammül sınırı bulunmaktadır.

h.      yapı kayıt belgesi alınması, idare tarafından kaçak yapının kullanılmasına imkân tanırken, imara ilişkin mer'i mevzuatta bir değişiklik yapmadığından, iskân alınmayan/alınamayan yapının yasal hale geldiğini kabul etmek mümkün değildir.

i.        taraflar arasındaki sözleşmede iskân alınması kararlaştırılmış olup, yüklenici tarafından edimin ifası ancak iskân alınarak taşınmazın teslimi ile mümkün olabilir.

j.        Yapı kayıt belgesi alınmış olup olmamasının karşılıklı edimlerin ifasına bir etkisi bulunmamaktadır(15. HD. 21.9.2020, 3962/2494).

Hits: 11662