Kira kontratı; ilgili gayrimenkul sahibi kişi ve gayrimenkulü belirli bir süre için kiralamak isteyen kiracı arasında imzalanan, taraflar arasındaki kira anlaşmasını yazılı bir hale getiren resmi belge anlamına gelmektedir. Ev sahibi ve kiracıyı hukuki olarak birbirine bağlayan bu kontrat, ortaya çıkabilecek olan herhangi bir problemde başvurulan ilk kaynak olmaktadır. Kira kontratı,
- Kiralanan gayrimenkulün ne kadar süreliğine kiralandığını
- Kiracı ve gayrimenkul sahibinin kişisel bilgilerini
- Ev sahibi ve kiracı arasında belirlenmiş olan kira bedelini
- Gayrimenkulün tam adres ve konum bilgilerini
- İlgili mülk sahibinin kiracıdan talep ettiği şeyleri
- Kiralanacak olan gayrimenkul içerisindeki demirbaşların bilgisini
- Kira bedelinin hangi aralıklarla ve hangi hesaba yatırılacağını
- Vekil varsa vekilin imzasını ve tüm iletişim bilgilerini kapsamaktadır.
Kiracı ve ev sahibi arasında resmi bir anlaşmanın oluşmasını sağlayan bağlayıcı bir kira kontratında pek çok önemli madde bulunmaktadır. Kiralanan mülk ile ilgili gelecekte ortaya çıkabilecek olan her türlü problemde, kira sözleşmesinin maddeleri dayanak olarak alınabilmektedir.
Kira bedellerinin artması ve emlak sektörünün değişen ekonomi ile birlikte çok daha dalgalı bir hale gelmesi nedeniyle son zamanlarda kiracılar ve ev sahipleri arasında yaşanan sorunlar sıklıkla gündem olmakta, bu durum da akıllara “Kiracının hakları nelerdir?” sorusunu getirmektedir. Bu yazımızda kiracının hakları, kontratsız/işyeri kiracılarının hakları ve çeşitli durumlarda ortaya çıkan haklar üzerinde durduk.
Kontratsız Kiracı Hakları
Yazılı halde bir kira sözleşmesi olmadığında, yani sektörde yaygın olan tabiriyle kontratsız kirada kiracının hakları geçerli olmaktadır. Kiracı hakları, sözleşmenin yapılış tarzına göre geçerlilik ya da değişkenlik gösteren bir durum değildir. Yazılı bir hale dökülmüş olan kira kontratının kiracı olan kişiye verdiği hakların tümü, kiracı hakları kanunu kapsamında yazılı olmayan kira sözleşmesindeki kiracı kişi için de geçerli olmaktadır.
Kiracı hakları söz konusu olduğunda ilgili mülkle alakalı sözleşmede ev sahibi, kiracı olarak gayrimenkulü tutan kişiyi kanuna aykırı olarak mülkten çıkaramamakta ve kiracının sahip olduğu kiracılık haklarını yok sayamamaktadır.
İşyeri Kiracı Hakları
Bir iş yeri kiralama süreci, barınma amaçlı bir gayrimenkul kiralamaktan çok daha karmaşık ve detaylı bir süreçtir. Kanunlar tarafından belirlenen net sınırlar içinde yer alan işyeri kiracı hakları çeşitlilik göstermektedir. Bu haklar arasında şunlar bulunmaktadır:
- Kira sözleşmesinde yer alan kiralama tarihine uygun şekilde, amaçlanan kullanımı sağlayacak sağlam bir halde kiracıya teslim edilmesi
- İlgili konutun başkasına kiralandığı zaman aralığı boyunca aynı şekilde kalmasının sağlanması durumunda kira sahibinden hak talep etme
- Gayrimenkulün sahibinin konutla ilgili deprem sigortası yapma, çeşitli emlak vergileri ödeme gibi sorumlulukları üstlenmesi
- Konutta ortaya çıkabilecek bir problemin çözülmesini isteme hakkı
- Belirlenen süre bitmeden kiralayan kişinin işyerinden atılmaması hakkı
- Belirlenenden geç bir zamanda ödenen kira bedeli için herhangi bir cezai işlem sürecinin başlamasını engelleme hakkı
Evin Satılması Durumunda Kiracı Hakları
Evin satılması durumunda ortaya çıkabilecek olan sorunlarda kiracıyı koruyan kanunlar mevcuttur. İlgili gayrimenkulün başka birine satılması halinde, eski ev sahibi ve gayrimenkulü kiralayan kiracının sözleşmesi otomatik olarak bitmektedir. Böyle bir durumda, gayrimenkulün yeni sahibi, halihazırda konutta oturmakta olan kiracının konuttan çıkmasını talep edebilmektedir.
Bu gibi bir durumda, yeni ev sahibinin kiracıyı evden çıkartmak için tahliye hakkı bulunmaktadır ancak kiracıya gerekli süre tanınmak zorundadır. Konut sahibinin kiracı olan kişiye, 6 ay içerisinde ilgili gayrimenkulü boşaltarak evden ayrılması için ihtar çekmesi gerekmektedir. Hiçbir kiracı aniden konuttan çıkarılamaz, yasal haklar dahilinde kendisine tanımlanan maksimum 6 ay süreyi kullanabilir.
Kira Artışında Kiracı Hakları
Kira artışı miktarı hem kiracı hem de kiraya veren kişinin ortak anlaşmasıyla kira sözleşmesinde yer alabilir. Ancak gayrimenkulü kiralayan kişi ve ilgili ev sahibi, kira artış oranını belirlemede tamamen serbest değildir.
Her sene gerçekleşecek olan kira artış oranının maksimum miktarı, yasal sınırlar çerçevesinde Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesi ile belirlenmiştir. Kira artış oranındaki bu resmi sınır, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaya göre hesaplanmaktadır.
Gayrimenkul sahibi ve konutu kiralayan kiracı arasında belirlenebilecek olan kira artış bedeli, TÜFE tarafından belirlenen ortalamayı geçmemek kaydıyla geçerlidir.
Ev sahibi kiracı kişiden, kira kontratında yer alan ve TÜFE değerlerine göre belirlenen kira artış bedelinden daha fazla bir miktarda yeni kira ücreti istiyor ve artış oranının sınırlarını aşıyorsa, kiracının hakları devreye girmektedir ve kiracı olan kişi bu miktarı ödemek zorunda değildir.
Ancak böyle bir durumda ev sahibi, kiracı adına ilamsız bir takip başlatabilmektedir. Böyle bir durumla karşılaşıldığı zaman, kiracının gerekli süre içinde ev sahibinin başlattığı ilamsız takibe itiraz etmesi gerekmektedir.
Kira Sözleşmesinden Doğan Davalar
Kira sözleşmesinden doğan birçok dava çeşidi bulunmaktadır. Son yıllarda çok fazla artış gösteren kira fiyatları nedeniyle belli gayrimenkullerin uzun süredir kiracısı olan bireyler ve ev sahipleri arasında sorunlar yaşanabilmekte, ev sahibi hakları ve kiracının hakları kapsamında bu tarz durumlar için hukuksal yollara başvurulabilmektedir. Bu davalar;
- Tahliye davaları
- Kira bedelinin tespit edilmesi ya da diğer tespit davaları
- Kira sözleşmesinin feshi kaynaklı olan davalar
- Kira kontratındaki maddelerden ortaya çıkan tazminat ve çeşitli alacak davaları
- Kiracının hakları kapsamında ortaya çıkan davalar olarak alt başlıklara ayrılmaktadır.
Kiracı Hangi Durumlarda Evden Çıkarılabilir?
Kira sözleşmesinin tarihi bitmeden, ev sahibinin kiracıyı keyfi ve nedensiz bir şekilde gayrimenkulden çıkarabilmesi mümkün olmamaktadır ve geçerli bir nedeni olmadığı halde kiracıyı çıkarmaya çalışan ev sahipleri, kanunlara karşı gelerek suç işlemektedir. Ancak sözleşme bitiş tarihinden önce bazı istisnai durumların ortaya çıkması halinde kiracı evden çıkarılabilmektedir.
Bu durumlara örnek olarak;
- Gayrimenkul içerisinde, yaşamayı imkansız kılan çeşitli tadilat sorunlarının ortaya çıkması
- Kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi
- Kira sözleşmesinin devam etmesini imkansız kılan önemli ve özel durumların ortaya çıkması
- Kiracı olan kişinin kiralamış olduğu konuta karşı zarar verici, problematik ve sorunlu davranışlarının olması
- İşsizlik ya da iflas gibi durumlardan kaynaklı olarak kiracının herhangi bir gelire sahip olmaması ve sözleşmede belirtilen tarihlerde kira ödemesini gerçekleştiremeyerek geleceğe yönelik bir güvence de sunmaması
- Kiralanmış olan gayrimenkulde en az 1+10 yıl boyunca ikamet eden kiracıya tahliye davası açılabilmesi gibi durumlar gösterilebilmektedir.
Kiracı Hakları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi hakları, kira sözleşmesi süreci/sözleşme bitimi ve 5 yıllık kiracı hakları gibi konularda, kira sözleşmesi yapmayı düşünen birçok kişinin aklına farklı sorular takılmaktadır. Bu sorulardan en çok merak edilenlere ve daha fazlasına yazımızda yer verdik.
Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?
Ev sahibi, keyfine göre bir neden belirleyerek istediği anda kiracıyı evden çıkaramamaktadır. Bu tarz durumların oluşmasını önlemek adına, kiracının hakları yasal olarak korunmaktadır.
Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarma hakkının olduğu ve artık ev sahibi haklarının devreye girdiği özel durumlar mevcuttur. Bu durumların neler olduğuna, “Kiracı Hangi Durumlarda Evden Çıkarılabilir?” başlığını inceleyerek ulaşabilirsiniz.
5 Yıllık Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılır?
Kiracının haklarının devreye girdiği en kritik konu, kira artış oranı olmaktadır. Her yıl yapılan kira zammı, TÜFE’nin belirlediği oranı geçmemek kaydıyla yapılmaktadır ve ev sahipleri, kendi istedikleri şekilde bir kira artış oranı belirleyememektedir.
5 yıllık bir kira sözleşmesinin sonuna gelindiğinde, ev sahibinin yeni kira bedeline karar vermek gibi bir hakkı bulunmaktadır. İlgili konutta kalmaya devam etmek isteyen ancak ev sahibinin düşündüğü miktarı çok fazla bulan kiracı için devreye giren ekstra haklar da mevcuttur ve bunlar, kiracının hakları nelerdir diye düşünüldüğünde akla ilk gelen maddelerdendir.
5 yıldan sonra yenilenen bir kira kontratı söz konusu olduğunda, kiracı ve ev sahibi olan her iki taraf kira bedelinin tespitinin hakim tarafından yapılmasını isteyebilir. Böyle bir durum söz konusu olduğu zaman, hakim güncel piyasadaki gayrimenkul kira değerlerini, bölgeye göre kira oranlarını ve TÜFE’nin açıklamış olduğu kira artış oranlarını dikkate alarak, gelecek olan yeni kira dönemi için yeni kira bedelini tespit edebilmektedir. Hakimin verdiği bu kararda lokasyon analizi, bölgede bulunan merkezi yerleşim yerleri ve bu konutların güncel emlak piyasasındaki değeri etkili olmaktadır. Lokasyon analizi yaparken, bir gayrimenkul değerleme platformu olan Endeksa’nın sunduğu araçlardan faydalanabilirsiniz.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ne Olur?
1 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde, sözleşmenin kanunlar çerçevesinde kiracının hakları açısından beş yıllık bir kapsayıcılığı olduğu için kiracı konutta oturmaya devam etmek isteyebilir ve böylece yeni kira bedeli TÜFE oranına göre belirlenerek sözleşme yenilenir.
Türk Borçlar Kanunu’nun maddelerine göre, belirli bir süreye sahip olan kira sözleşmelerinin süre bitimi geldiği zaman sözleşmeyi sona erdirme hakkı kiracıda bulunmaktadır ve bu durum, kiracının hakları arasında ön plana çıkan en önemli hususlardan biri olmaktadır.