Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi 2021
Günümüzde özellikle İstanbul’da çok kısa bir süre içerisinde ve hızlı bir şekilde ev kiraları yükselmiştir ve kira artış oranı hem kiracılar hem de mal sahipleri tarafından tartışılır olmuştur. İstanbul’daki konut arzında yaşanan aksamalar ve artan maliyet nedeniyle kiralık ev bulmak zorlaşmış ve mevcut evlerin de kira bedelleri yükselmiştir. Ev sahiplerinin de hem geçim hem de yatırım araçları gayrimenkulleridir. Yüksek enflasyon ve hayat pahalılığı nedeniyle ev sahiplerinin de kira bedellerine zam yapma zarureti doğmuştur. (seafoodplus.info)
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamasını geçemez. Yani ev sahibi TÜFE’den daha fazla zam yapamaz. Ancak gelinen noktada artık bu enflasyon oranlarına göre zam yapılsa bile kira bedelleri rayiç bedeller altında çok komik kalmaktadır. Bu nedenle birçok ev sahibi mevcut kiracıyı çıkarıp rayiç bedeller üzerinden evini yeniden kiraya vermek istemektedir. Mevcut kiracıyı tahliye etmenin yolları şu şekildedir.
GEÇMİŞE DÖNÜK KİRA FARKINI İSTEYİN
Türk Borçlar Kanunu’nun /II maddesine göre bir kiracı kira bedelini 30 gün içerisinde ödemek zorundadır. Eğer 30 içerisinde ödeme yapmazsa icra takibi yapılır ve borçluya tebligat gönderilir. Eğer bu tebligattan sonra da 30 gün içerisinde ödeme yapmazsa icra hukuk mahkemesinde dava açılır ve kiracı tahliye edilir.
Genelde Ülkemizde kiracılar her sene başında ev sahipleri ile anlaşıp bir kira bedelini belirlerler. Yani sözleşmede yazan oranın altındaki bir rakamda anlaşırlar. Bunun dışında birçok kiracı TÜFE oranı ya da sözleşmedeki oranı uygulasa bile ödenecek bedeli yuvarlama yoluna giderler. Örneğin %19,83’lük bir enflasyon sonucunda kira bedeli TL olması gerekirken düz hesap TL öderler. Böyle olunca da aslında her ay ödenmesi gereken bedelden 39 TL eksik ödenmiş olur. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde bu fark daha da büyük olur. Ev sahibinin eksik ödeme alması ve buna itiraz etmemesi bu kira bedelini kabul ettiği anlamına gelmez. Yargıtay’ın bu konu hakkında çok fazla kararı vardır. Ev sahibi örneğin 5 sene bu şekilde kira bedelini alıp 5. Senenin sonunda aradaki tüm farkı faizi ile birlikte isteyebilir. Kiracı bu farkı ödemezse icra takibi yapılır. Kiracı bu icra takibinden sonra 30 gün içinde kira bedelini ödemezse icra hukuk mahkemesinde dava açılarak ev tahliye ettirilebilir. Yargıtay 35 Kuruş eksik yapılan eksik ödemeyi dahi tahliye sebebi saymaktadır. (Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi&#;nin /E., /K. sayılı ve tarihli kararı)
EVİNİZİ İHTİYAÇ VEYA TADİLAT SEBEBİYLE TAHLİYE EDEBİLİSİNİZ
Ev sahiplerinin kiracılarını tahliye ederken kullanabileceği diğer etkili yollardan bir tanesi de ihtiyaç ya da tadilat sebebiyle tahliye talebidir. Ev sahibi; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ev veya işyeri gerekirse kiracısını tahliye edebilir. Bunun için fesih sürelerine uyulması ve sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir. Örneğin 1 Kasım tarihinde 1 yıllık yapılan bir kira sözleşmesi olduğunu düşünelim. Bu sözleşmenin bitim tarihi 15 Kasım tarihidir. Ev sahibi sözleşmenin bitim tarihinden 3 ay önce yani 15 Ağustos tarihinden önce sözleşmeyi ihtiyaç nedeniyle feshettiğini kiracıya bildirmelidir. Eğer kiracı evi 15 Kasım tarihinde teslim etmezse ev sahibi 1 ay içinde yani 15 Aralık tarihine kadar tahliye davası açarak evi tahliye edebilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.
YENİ MALİK DE EVİ TAHLİYE EDEBİLİR
Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik satın aldığı evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için tahliye ettirebilir. Bunun için yeni malik evi aldığı tarihten itibaren kiracıya bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarnamede evi yeni aldığını, bu eve kendisinin veya Kanunda sayılan yakınlarından birinin ihtiyacının olduğunu belirtmesi gerekir. Ayrıca ihtarnamenin ekine yeni tapu belgesinin bir örneği de eklenir. Eğer kiracı evi tahliye etmezse yeni malik dava açabilir. Ancak bu davayı evi aldıktan 6 ay sonra açabilir. Bu dava da sulh hukuk mahkemesinde açılır. Şayet yeni malik 1 ay içinde ihtarname göndermezse bu hakkını kaybeder ve eski malikten bir farkı kalmaz. Bu nedenle her ihtimale karşı içinde kiracı olan ev satın alanlar mutlaka bu ihtarnameyi göndermelidir.
Uygulamada bazı kişilerce yeni malikin tahliye hakkı üzerinden kiracısını tahliye etmeye çalışanlar da bulunmaktadır. Yukarıda anlatıldığı üzere bir malikin ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi feshedebilmesi için sözleşmenin süresinin sona ermesi gerekir. 1 yıllık kira sözleşmelerinde bir problem olmasa da 3,5 veya 10 yıllık sözleşmelerde ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye etmesi için sözleşmenin süresini bekleyebilmesi çok zordur. Hal böyle olunca bazı kişilerce muvazaalı satışlar yapılmakta ve evi satın almış gibi hareket eden yeni malik üzerinden tahliye davası açılmaktadır. Şayet kiracı tarafça bu muvazaa kanıtlanamazsa ev tahliye edilmektedir. Evin rayiç bedelinin banka hesapları yoluyla ödendiği bir muvazaalı yani sahte bir satışta bu muvazaayı kanıtlamak hiç de kolay değildir. Bu nedenle kiracı aleyhine tahliye kararları verilmektedir.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYEDE KİRACININ TAZMİNAT HAKKI
İhtiyaç sebebiyle tahliyelerde eğer tahliye edilen ev ihtiyacı olduğu belirtilen kişi veya kişiler tarafından kullanılmazsa kiracı taraf bu durumu tespit edip tazminat davası açabilir. Bu tazminat miktarı 1 yıllık kira bedelidir. Günümüzde eski kiracıların ödediği kira bedeli ile rayiç bedel arasındaki derin uçurum göz önüne alındığında eski kira bedeli üzerinden 1 yıllık tazminat yeni kira bedelleri yanında küçük bir meblağ olarak kalmaktadır.
TAHLİYE TAAHHÜNAMESİ HER ZAMAN İŞİNİZE YARAYABİLİR.
Türk Borçlar Kanunu’nun /I maddesine göre kiracı ev sahibine hitaben evi boşaltacağını belirten bir taahhütname verebilir. Uygulamada özellikle kira sözleşmesinin imzalanması sırasında ev sahipleri tarafından bir ön şart olarak tahliye taahhütnamesi kiracıya imzalatılmaktadır. Uygulamada genellikle taahhütnamenin tahliye tarihinin boş bırakıldığı ve ev sahibine istediği zaman bu tarihi doldurup tahliye talep etme hakkı tanındığı görülmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da tahliye taahhütnamesinin boş tarihle verilmesi durumunda kiracının bu duruma katlanması gerektiği yönünde kararlar vermiştir.(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. / K. / T. sayılı kararı)
Tahliye taahhütnamesinin tarihi her zaman kira sözleşmesinden daha ileri bir tarih olmalıdır. Aksi takdirde mahkemeler ve Yargıtay tarafından kabul edilmemektedir. Ev sahibi taahhütnamedeki tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra takibi ya da dava yoluyla bu hakkını kullanabilir.
EV SAHİBİ İKİ HAKLI İHTARLA TAHLİYE DAVASI AÇMAYA HAK KAZANIR
Günümüzde bu usulü birçok kişi bildiğini düşünse de sanki iki haklı ihtar sonucunda ev sahibi kendi eliyle gayrimenkulü doğrudan tahliye edebilecektir şeklinde yanlış bir algı bulunmaktadır. Ancak TBK /II maddesine göre 1 kira yılı içinde kiracı kirayı iki kez ödemez ve her ödemediğinde ev sahibi yazılı ihtarname keşide etmişse bu durum ev sahibine dava açma hakkı sağlar. Ev sahibi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesine dava açabilir.
KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI İLÇEDE EVİ VARSA KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLİRSİNİZ
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda ev sahibi kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Yani yine kira sözleşmesinin bitişi beklenmelidir. Ev sahibi 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır.
Ev sahibi eski kiracıya 'Ya y&#;ksek kira &#;de ya &#;ık' diyebilir mi? Sorularla kira rehberi!
Güncelleme Tarihi:
Oya ARMUT&#;U/ANKARA
LinkedinFlipboardE-postaLinki KopyalaYazı Tipi
Son günlerde hemen hemen herkesin gündeminde yükselen kiralar var. Özellikle büyükşehirlerde kiralar neredeyse iki katına çıktı. Yaşanan bu durum mülk sahipleri ve kiracılar arasında anlaşmazlıklar çıkmasına neden oldu. Biz de kira konusunda merak edilenleri araştırdık
Üniversite ve okulların yeniden açılmasıyla kiralık evlere talep patlarken, İstanbul ve Ankara başta birçok kentte kiralık ev sıkıntısı yaşanıyor. Kiralar katlanırken, ev sahipleri de eski kiracılarını çıkarıp, yüksek fiyata evlerini kiralamak istiyor. Ev sahibi, evdeki kiracıyı kontrat süresi dolmadan çıkarabilir mi? “Ya yüksek kira öde ya da evden çık” diyebilir mi? Ankara Barosu avukatlarından arabulucu Eda Günday, kira konusunda merak edilen tüm bu soruları yanıtladı.
İşte sorular ve cevaplar
1- Kira artışı yılı için ne kadar?
Kira artışı, sözleşmenin sonlanacağı tarihten önceki aya göre 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına bağlı hesaplanıyor. Bu yıl için uygulanacak kira artış oranı yüzde olarak belirlendi. Ancak, sözleşmede, taraflarca daha düşük-yüksek oranda bir artış öngörülmüş ise kira artışı belirlenen bu oran üzerinden yapılır.
2- Kira kontratı dolmadan kiracı çıkarılabilir mi?
Kira kontratı dolmadan haklı nedenler bulunmuyorsa, kiracının evden çıkarılması talep edilemez.
3- Eski kiracıya ‘Ya yüksek kira öde ya da çık’ denilebilir mi?
Ev sahibi kontrat süresi dolmadan kiracısına “Ya güncellenen yüksek kirayı öde ya da çık” diyemez. Kira artışı TÜFE ya da sözleşmedeki hükümlere göre yapılır. Özetle ev sahipleri kafalarına göre “kiralar çok arttı” diye kiracılarını çıkaramazlar. Bunun için haklı nedenleri olması gerekir. Bu nedenlerin başında kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması gelir. Kiracıya noterden kira borcunu ödemesi için ihtar gönderilip, 30 gün süre verilir. Bu süre geçtikten sonra hala ödeme yoksa, tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
4- Kiracının başka hangi durumlarda evden tahliyesi talep edilebilir?
Kira hukukumuzda haklı neden olmadığı sürece kiracının tahliye edilemeyeceği benimsenmiştir. Kiracının tahliye nedenleri şöyle sıralanabilir: “Bir kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtar gönderilirse. Ödeme ihtarına rağmen 30 günlük sürede ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle. Esaslı yıkım, tamirat tadilat varsa. Kiralananda kumar oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti yapıldığı tespit edilmişse. Usulüne uygun kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten makul bir süre sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa. İhtiyaç sebebiyle tahliyede, ihtiyaç samimi ve gerçekse. Taşınmaz satılmış satın alan kişi yeniden edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermişse. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre dolmuş ve 3 ay önceden mal sahibi ihtarname gönderip tahliye talep etmişse.
5- Komşularla geçinmeyen rahatsızlık veren kiracı tahliye edilebilir mi?
Kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu yükümlüğe uyulmaması durumunda da ev sahibi en az 30 gün süre vererek, sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının ev sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ise ev sahibi, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
6- Ev satılırsa kiracı evden çıkmak zorunda mı?
Evde kiracı varken, taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi, kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı içeride kalmaya devam edebilir. Altıncı ayın sonunda da çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak, tahliye talep edilebilir.
7- Evin satışı içindeki kiracıyı, kira artışı yapmaktan kurtarır mı?
Hayır kurtarmaz. Borçlar Kanunu maddesi açıktır. Konutun satışı kira artışı yapılmasını engelleyen bir durum değildir. Kira artışı kontrata göre yapılır.
8- Kiracı pandemi nedeniyle kira indirimi isteyebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir kararıyla kirada pandemi indirimi yapılmasının mümkün olduğuna karar verdi. Bu konudaki tartışma noktalandı. Yargıtay kararı ışığında, pandemi nedeniyle kira uyarlaması talep edilebilir. Bu yönde verilmiş yargı kararları var.
9- Kiraya pandemi indirimi davası hangi mahkemede açılmalı?
COVID’a bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun Maddesi gereği “Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası” bulunulan yer sulh hukuk mahkemelerinde açılabiliyor.
Kira alacağı için mahkeme yerine arabulucuya gidilebilir mi?
Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 1. maddesine göre tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabulucuya ihtiyari olarak gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında; başta tahliye talepleri olmak üzere kira alacağı ve kira tespiti konularında arabulucuya gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun ihtiyari olması nedeniyle kanunen zorunlu arabuluculuktaki gibi belirli süre sınırı yoktur.
Kiracı ve mülk sahibi ticari ise arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Her iki tarafın (mülk sahibi-kiracı) ticari işletme olması halinde kira alacakları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kanuni bir zorunluluktur. Dava açılmadan önce arabulucuya gidilebildiği gibi dava açıldıktan sonra arabulucuya gidilmek istenirse mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süreç içerisinde çözüme varılmadığı takdirde hakim bu süreyi 3 ay daha uzatır.
Arabuluculuk pahalı mı ücreti kim öder?
Bir davanın ilk derece mahkemesi, istinaf ve temyiz süreleri ile birlikte sonuçlanması yıl zaman alabilmektedir. Oysa arabuluculukta tarafların birkaç saatte bile sonuca ulaşmaları mümkündür. Ekonomiktir, dava harcı, mahkeme giderleri, keşif, bilirkişi ücreti gibi masraflar yoktur. Tarafların aksine bir anlaşması yok ise arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’ne göre taraflarca eşit olarak ödenir.
Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir mi?
Süreç kontrolü taraflardadır. Yargısal çözümde karar verme yetkisi üçüncü bir kişinin elinde iken arabuluculukta tarafların iradesindendir. Taraflar mevcut hukuk düzenlemelerine ve usullerine bağlı kalmadan sadece kendilerine özgü çözüm üretme şansına sahiptir. Tarafların istemedikleri bir karar alınması mümkün değildir. Anlaşma sağlanaması halinde her zaman mahkemeye gidilebilir.
Arabuluculuk belgesinin hukuki niteliği nedir?
Arabuluculuk anlaşma belgesi,mahkeme ilamı niteliğinde bir belgedir. Bu nedenletaraflar arasındaki ihtilafı nihai olarak çözüme kavuşturmaktadır. Arabuluculukta anlaşmaya varılan hususlarla ilgili dava açılması mümkün değildir.