5 Yıl Içinde Satilan Gayrimenkul Vergisi Hesaplama

Vakaların Analiz Edilmesi

Örnek vakada herhangi bir mükellefiyeti olmayan bir şahsın miras yoluyla edindiği arsa üzerine yaptırdığı konutların satışından elde edilen gelir irdelenmektedir.

Yukardaki soruları sorguladığımızda öncelikle bu kişi tüzel kişilik değildir (A.Ş veya Ltd. Şti. değil). Yani kurumlar vergisine tabi değildir. Dolayısıyla kurumlar vergisi kanununda bir şey aramamıza gerek yok.

Kişi şahıs bu sebepten bakacağımız yer öncelikli olarak gelir vergisi kanunu olacaktır. Yukarıdaki soruları sorguladığımızda ortada bir kazanç var olduğu görülmektedir.

Bu kazancın gelir vergisi kanununda hangi kazanç türüne girdiğini irdelememiz gerekir. Örnek olayımızda ele alındığında gelir vergisinde yer alan 7 kazanç türünden değer artış kazancı ve ticari kazanç türlerinden birine girebileceği tabiidir. Gelir vergisi 7 kazanç türüne bakmanızda fayda var; 1. Ticarî kazançlar, 2. Ziraî kazançlar, 3. Ücretler, 4. Serbest meslek kazançları, 5. Gayrimenkul sermaye iratları, 6. Menkul sermaye iratları, 7. Diğer kazanç ve iratlar(değer artış kazancı ve arızi kazançlar olarak iki türü var)).

Örnek olayımızda diğer 5 kazancı eledik isek kişinin elde ettiği bu kazanç değer artış kazancı mı, ticari kazanç mı irdeleyelim. İdarenin vermiş olduğu özelgelerde gelir vergisi 37, 80, 81. Maddeleri incelendiğinde son ürün konut olarak satılmıştır. Yani gayrimenkul satışı gerçekleştirilmiştir. Gayrimenkul satış kazancı hangi durumlarda ticari kazanca hangi durumlarda değer artış kazancı olarak değerlendirileceği hususunu analiz etmemiz gerekmektedir.

Gelir İdaresinin Değerlendirmesi

İdarenin müstear hale gelmiş görüşüne göre GVK 37. maddesi gereği, sahibi olduğunuz gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen tarihlerde satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37.nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak nitelendirilmektedir. Ticari kazanç olarak nitelenmesi durumumda elde etmenin şekli (ivazsız-miras yoluyla olup olmaması) önem arz etmemekte elde edilen kar ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmektedir. Elbette bu durumda Türkiye’de gerçekleşen ticari teslim kapsamında bir teslim olması sebebiyle KDV Kanunu’nun 1. maddesi gereği KDV hesaplanması gerekmektedir.

Bu durumda örneğimizin (A) şıkkında iki ayrı kişiye birer daire satıldığından devamlılık unsurunun varlığından bahisle elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. Doğal olarak KDV de hesaplanacaktır.

Diğer taraftan gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen tarihlerde satılmaması tek seferde satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil etmeyeceğinden ticari kazanç olarak nitelendirilmeyecek değer artış kazancı olarak nitelendirilecektir.

Örneğimiz (B) şıkkında varis, yapılan 5 adet konutu tek seferde aynı kişiye sattığı için bu satıştan elde edilen kazanç ticari kazanç sayılmayacaktır. Değer artış kazancına ilişkin hükümlere bakılacaktır. GVK mükerrer 80. Maddesi 6. fıkrasında; “…  6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde(8) elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.). …” hükmü gereği arsa kişiye miras yoluyla intikal ettiğinden (ivazsız intikal) arsanın konuta çevrilmesi cins değişikliği olduğu için ivazsız intikal niteliğimi değiştirmediği için (idarenin görüşü bu yöndedir) üzerine yapılan konutların tek seferde tek kişiye satılmış olması sebebiyle değer artış kazancı olarak da vergilendirilmeyecektir. Dolayısıyla Örneğimiz (B) şıkkında varis, yapılan 5 adet konutu tek seferde aynı kişiye sattığı için bu satıştan elde edilen kazanç hiçbir şekilde vergilendirilmeyecektir. Ticari kazanç olmadığı için söz konusu teslim için KDV de hesaplanmayacaktır.

Konuya ilişkin özelge linki aşağıdaki gibidir. Özelgeye ilişkin özet açıklama aşağıya alınmıştır.

https://www.gib.gov.tr/node/96369

“… Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen arsanın, cins tashihi yapılarak konuta çevrilmesi halinde, “ivazsız iktisap edilme” niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabii olmayacaktır.” açıklamalarına yer verilmiştir.

Gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen tarihlerde satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37.nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir. …”

Yatırım dendiğinde akla ilk gelen yollardan biri gayrimenkul satın almaktır. Ancak yatırım amacıyla alınan gayrimenkullerin, alış tarihinden sonra belirli bir süre içerisinde elden çıkarılması durumunda elde edilen kazançlar Gayrimenkul Değer Artış Vergisi isimli vergiye tabi tutulur. Şimdi, değer artış vergisinin ne olduğuna ve nasıl hesaplandığına göz atalım.

Gayrimenkul Değer Artış Vergisi Nedir?

Yatırım yapma amacıyla bir gayrimenkul satın aldığını düşünelim ve değeri yükseldiğinde satarak gelir elde etmeyi hedefliyorsun. Gayrimenkulün iktisap tarihinden yani resmi alış tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasında, değer artışı kazancı olarak elde ettiğin kâr üzerinden bir vergi ödemen gerekiyor. Bu vergiye de Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesine göre Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı Vergisi adı veriliyor. Ancak belli koşullar sağlandığında Değer Artışı Kazancı Vergisinden muaf olmak mümkün.

Bağış ya da miras yoluyla elde ettiğin gayrimenkulü 5 yıl içinde elden çıkarsan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi muafiyeti söz konusudur. Yani satmak istediğin konutu alırken ona bir bedel ödemediysen satıştan elde ettiğin kazançlar değer artışı kazancı olarak kabul edilmez ve Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi ödemezsin.

Peki, Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi nasıl hesaplanır? Hesaplama için gerekli olan oranlar nelerdir?

Değer Artış Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul değer artış hesaplama için TÜİK tarafından açıklanan ve her ay güncellenen Yİ-ÜFE’den yani “Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi”nden yararlanılır. Ancak konutun alındığı ve satıldığı ayların değil, bu tarihlerin tam bir ay öncesindeki Yİ-ÜFE oranları baz alınır. Sonrasında evin alış fiyatının o günkü değeri bulunarak istisna bedeli bu değerden düşülür.

Şimdi, Gayrimenkul Değer Artış Vergisi hesaplama örneği üzerinden ilerleyelim.

1 Kasım 2018 tarihinde 300.000 TL'ye alınan bir ev, 1 Kasım 2022 tarihinde 1.500.000 TL'ye satılacak olsun. Bu durumda evin güncel değerini hesaplamak için alış-satış gerçekleşmeden önceki aylar olan Ekim 2018 ve Ekim 2022 fiyat endeksleri bölünmeli ve evin alış fiyatıyla çarpılmalı.

Ekim 2018 Yİ-ÜFE: 443,78
Ekim 2022 Yİ-ÜFE: 2011,13

TÜİK verilerinden elde edilen bu fiyat endekslerine göre evin güncel bedeli bu şekilde hesaplanır:

300.000 TL (konut alış fiyatı) x (2011,13 / 443,78 ) = 1.359.545 TL (evin güncel fiyatı)

Evin bugünkü satış fiyatından, endeks doğrultusunda elde edilen güncel bedel çıkarılır.

1.500.000 (evin satış fiyatı) – 1.359.545 (evin güncel bedeli) = 140.455 TL

Elde edilen sonuçtan, gayrimenkul değer artış kazanç istisna bedeli çıkarılır. Bu bedel yıllara göre farklılık gösterebilir. Gelir İdaresi Başkanlığının tablosuna göre 2022 yılının istisna gayrimenkul değer artış istisna bedeli 25.000 TL’dir. Güncel olarak istisna tutarlarını öğrenmek istersen Gelir Daire Başkanlığı’nın değer artışı kazancı istisna tutarları sayfasını ziyaret edebilirsin.

140.455 TL - 25.000 TL = 115.455 TL (vergiye tabi olacak tutar)

2022 gelir vergisi tarifesinde belirtilen yüzde doğrultusunda tutar hesaplanır. 2022 yılı için belirlenen bazı gelir vergisi tarifeleri aşağıdaki gibidir. Tüm tarifelere ulaşmak istersen Gelir Vergisi Tarifesi’ni ziyaret edebilirsin.

• 32.000 TL'ye kadar % 15
• 70.000 TL'nin 32.000 TL'si için 4.800 TL, 32.000 TL ile 70.000 TL arası için % 20
• 170.000 TL'nin 70.000 TL'si için 12.400 TL, 70.000 TL ile 170.000 TL arası için % 27
• 880.000 TL'nin 170.000 TL'si için 39.400 TL, 170.000 TL ile 880.000 TL arası için  %35
• 880.000 TL'den fazlasının 880.000 TL'si için 287.900 TL, daha fazlası için ise % 40

Bu durumda 115.455 TL’nin ilk 32.000 TL lik kısım için %15, 32.000-70.000 TL arasındaki kısım için %20 uygulanırken kalan kısım için ise %27 uygulanır.

• 70.000 TL’ si için 12.400 TL,
• 115.455 TL -70.000 TL = 45.455 TL
• Geriye kalan 45.455 TL'nin % 27'si ise =12.272 TL'dir.
• Bu durumda 12.400 TL + 12.272 TL = 24.672 TL ödenmesi gereken vergi tutarıdır.   

Gayrimenkul Değer Artışı Ne Zaman Ödenir?

Konutu, alış tarihinin üzerinden 5 yıl geçmeden satmak isteyen konut sahiplerinin tabi tutulduğu bu vergi, aynı takvim yılı içinde mart ve temmuz aylarında iki taksitle ödenebilir. Dilersen konuyla ilgili ayrıntılı bilgi almak için İnternet Vergi Dairesi’ni inceleyebilirsin.

Zorunlu Deprem Sigortası ile Evinizi Güvence Altına Alın

Evini yatırım ya da yaşam amaçlı almış olabilirsin. Ama amaç ne olursa olsun, evin için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırmayı unutma. Bu sayede olası bir depreme veya depremden kaynaklanacak zararlara karşı evini koruyarak yatırımını garanti altına almış olursun.

DASK için ayrıntılı bilgile ulaşmak istersen “DASK Nedir, Neyi Amaçlar, Zorunlu mudur?” başlıklı yazımızı okuyabilir, dilersen hemen sigortam.net üzerinden DASK sigortası yaptırabilirsin. Ayrıca ruhsatsız eve dask yapılır mı gibi soruların cevabını da blog adresimizden alabilirsin.

Gayrimenkul; niteliği itibarıyla taşınabilir olmayan, ev, arsa, işyeri gibi ekonomik bir kıymete sahip varlıklardır. Gayrimenkullerin devri veya alım ve satımı, teslim ile veya noter huzurunda yapılacak sözleşme ile değil, tapu kayıtlarında tescil yoluyla gerçekleşmektedir.

Şahıslar (gerçek kişiler) tarafından gerçekleştirilen gayrimenkul satışları “Değer Artış Kazancı” ’nın konusuna girmekte olup, şirketler tarafından aktiflerinde kayıtlı gayrimenkullerin satışı ise “Kurum Kazancı” olarak değerlendirilmektedir.

Bu yazımızın konusunu; Değer Artış Kazancı oluşturmaktadır.

Değer Artış Kazancı İstisnası

Gerçek kişi şahısların, edinmiş oldukları gayrimenkulleri satmaları durumunda elde ettikleri gelir; Değer Artış Kazancı olarak adlandırılmaktadır. Değer Artış Kazancından söz edilebilmesi için; satışa konu olan gayrimenkulün edinim (iktisap) tarihinin henüz 5 yılı geçmemiş olması gerekir. 5 yıl içerisinde yapılan satışlardan doğan kazançlar Gelir Vergisine tabi olmaktadır. Haliyle, edinim yani iktisap tarihi, vergilendirme açısından önem teşkil etmektedir. Edinim tarihi tapuya tescil edildiği tarihtir. 5 yıl geçtikten sonra yapılacak olan satışlardan elde edilen kazançlar ise; Değer Artış Kazancından yani Gelir Vergisinden istisna olacaktır. Tabii ki bu istisna, gayrimenkul alım ve satımı ile uğraşanları kapsamamaktadır. Bir takvim yılı içerisinde, belli sıklıklarla gayrimenkul satışı yapmakta olan şahıslar için de bu satışlar, ticari faaliyet olarak nitelendirilip, ona göre vergilendirilmelidir.

Değer Artış Kazancının Hesaplanması ve Vergilendirilmesi

5 yıl içerisinde satılan bir gayrimenkulde, Satış Kazancı; satılan bedel ile alış bedeli arasındaki fark olarak basitçe hesaplanmamaktadır. Gelir Vergisi Kanunu uyarınca, Alış bedelinin endeksleme (değerleme) yoluyla satış tarihindeki Alış maliyetine getirilmesi gerekmektedir. Endeksleme; her ay açıklanan Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi ne göre yapılmaktadır. Endekslenmiş Alış maliyetine göre hesaplanacak kazanç ayrıca; İdare tarafından her yıl belirlenen vergiden istisna tutar da düşülmek suretiyle Gelir Vergisine tabi tutulacaktır.

Örneğin;

Alış Tarihi ve Alış Bedeli: 15.02.2011’de 200.000 TL’ye alınmış bir gayrimenkul

Satış Tarihi ve Satış Bedeli: 15.06.2014’de 500.000 TL’ye satılsın

Tapu Masrafı: 10.000 TL (satıcıya ait)

İlk önce; Alış Bedelinin (200.000 TL’nin), satış tarihindeki değerinin bulunması gerekir. İlgili aylar için açıklanan Yİ-ÜFE oranlarına göre yapılacak endeksleme sonucu, endekslenmiş Alış Bedeli; 254.950 TL olmaktadır. Dolayısıyla;

Satış Bedeli – Endekslenmiş Alış Bedeli (500.000 TL – 254.950 TL)= 245.050 TL

Gelir Vergisi Kanunu’nun 81. maddesi, Değer Artış Kazancının matrahını hesaplarken, “satıcının uhdesinde kalan, elden çıkarma dolayısıyla yapılan giderlerin, ödenen vergi ve harçların, matrahtan indirilebileceğini” belirtmektedir. Örneğimizde, tapuya satıcı tarafından ödenmiş olan 10.000 TL tutarındaki masrafın da matrahtan indirilmesi mümkündür. (245.050 TL – 10.000 TL)

Değer Artış Kazanç Matrahı = 235.050 TL

Endeksleme ve satıcı tarafından ödenen masrafların düşülmesi sonucu geriye sadece, idare tarafından her yıl belirlenen İstisna Tutarın düşülmesi kalmaktadır. Yıllar itibariyle belirlenen Vergiden İstisna tutarlar şöyledir;

2012 yılı için           : 8.800 TL

2013 yılı için           : 9.400 TL

2014 yılı için           : 9.700 TL

2015 yılı için           : 10.600 TL

Örneğimizde gerçekleşen satış 2014 yılı içerisinde olduğundan, istisna tutar 9.700 TL olarak düşülecektir.

(235.050 TL – 9.700 TL) = 225.350 TL Gelir Vergisi Beyannamesi üzerinde vergi matrahı olarak beyan edilecektir. İlgili yılın Gelir Vergisi dilimlerine göre yapılacak olan hesaplamalar sonrası çıkacak olan 71.632,50 TL’lik vergi, mart ve temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenecektir.

Özetle; şahıslar açısından gayrimenkul satışlarında, öne çıkan ve dikkat edilmesi gereken hususlar şöyledir;

• Edinme (iktisap) tarihinin belirlenmesi ve istisnanın değerlendirilmesi
• 5 yıllık istisna yok ise, kazancın tespitinde; ÜFE’ye göre alış bedelinin endekslemeye tabi tutulması
• Satıcı tarafından ödenen; masraf, vergi ve harçların matrahtan indirilmesi
• İdare tarafından her yıl açıklanan, Vergiden İstisna Tutarın matrahtan indirilmesi

Her yıl mart ayı içerisinde verilen Gelir Vergisi Beyanlarınızda, varsa Değer Artış Kazançlarınızı beyan etmeyi unutmayınız.

Gayrimenkul alım ve satım işlemlerinde devlet tarafından tapu harcı, işlem masrafı ve çeşitli vergilerin ödemesi alınır. Değer Artış Kazancı Vergisi de gayrimenkul alım satımında alınan vergi türlerinden biridir. Bir gayrimenkulü aldıktan 5 yıl sonra satan kişiler, Değer Artış Kazancı Vergisi ödemek durumundadır. İstisna kabul edilen tek durum, gayrimenkulün miras ya da bağış gibi yollarla alınmış olmasıdır. 5 yıllık sürenin işleyişinde esas alınan tarih ise tapu devir tarihleridir.

Değer Artış Kazancı Vergisi nedir?

Değer Artış Kazancı Vergisi, gayrimenkulün satıcısından tahsil edilen bir vergi türüdür. Bir gayrimenkul, alınış tarihinden sonra 5 yıl içerisinde değer artışı gösterebilir. Örneğin, bir konutun tapuda görülen değeri 100.000 TL ise yapılan yeni işlemlerde değeri 150.000 TL'ye yükselebilir. Eski değer ile yeni değer arasında oluşan bu fark sebebiyle gayrimenkulün satıcısı, Değer Artış Kazancı Vergisi öder. Buradaki amaç, konuttan ya da herhangi bir gayrimenkulden satış yoluyla elde edilen kazancın vergisini tahsil etmektir. Örnekte olduğu gibi 100.000 TL'ye aldığı konutu 5 yıl sonra 150.000 TL'ye satan kişi, satıştan 50.000 TL kâr elde etmiş olur. Hesaplamalar neticesinde 50.000 TL'ye düşen vergi miktarını ödemek zorundadır.

Değer Artış Kazancı Vergisi nasıl hesaplanır?

Değer Artış Kazancı Vergisi, TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından açıklanan Yİ-ÜFE oranlarına göre hesaplanır. Yİ-ÜFE'nin açılımı ise Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi'dir. Yİ-ÜFE oranları, her ay yeniden açıklanan oranlardır. Ancak, hesaplama yapılırken bir önceki ayın oranları göz önünde bulundurulur. Söz konusu vergi, gayrimenkulün alış fiyatı, alış tarihi, satış fiyatı ve satış tarihi, giderler gibi veriler hesaplanarak bulunur. Online olarak sunulan değer artış kazancı vergisi hesaplama araçlarından yaklaşık vergi tutarı öğrenilebilir. Gelir Vergisi Kanunu'nun 80'inci maddesi gereği tahsil edilen Değer Artış Kazancı Vergisi ile ilgili sorunlar için Gelir İdaresi ile iletişime geçilebilir. ''189'' nolu ya da ''444 01 89'' nolu çağrı merkezlerine ulaşılarak resmî işlemler hakkında bilgi alınabilir.

Değer Artış Kazancı Vergisi hesaplaması, online araçlar dışında basit işlemlerle de bulunabilir. Öncelikle, gayrimenkulün alış fiyatı ile bir önceki ay açıklanan Yİ-ÜFE oranı çarpılır. İşlem sonucunda gayrimenkulün bugünkü net değeri elde edilir. Ardından satıcının eski alış fiyatı, bugünkü satış fiyatından çıkarılır. Elde edilen sonuçla satıcının kazandığı net kâr ortaya çıkar. Bu işlemin ismi ise "istisna öncesi değer artış kazancı"dır. İşlem sonucundan yıllara göre düşülen istisna tutarı da düşülür. Örneğin, 2019 yılının istisna tutarı 14.800 TL'dir. İşlem sonucunda istisna sonrası matrah bulunmuş olur. Son olarak, satış sırasında ödenecek olan tapu harcı da istisna sonrası matrahtan düşülür. Bu işlemler sonucunda elde edilen rakam, Değer Artış Kazancı Vergisi miktarıdır.

Değer Artış Kazancı Vergisi ödeme yöntemleri nelerdir?

Değer Artış Kazancı Vergisi, yıllık olarak iki dönemde bir tahsil edilir. Her yılın mayıs ve temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenen vergi, Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesinden online olarak kredi kartı ya da banka kartı ile ödenebilir. Ancak ödeme, yalnızca Gelir İdaresi Başkanlığı ile anlaşmalı bankaların kartlarından alınabilir. Ayrıca, anlaşmalı bankaların internet bankacılığı ya da cep şube platformlarından da ödeme yapılabilir. Yine anlaşmalı bankaların şubelerinde ve vergi dairelerinin tümünde Değer Artış Kazancı Vergisi ödenebilir.

Değer Artış Kazancı Vergisi hangi tür gayrimenkuller için ödenir?

Gelir İdaresi Başkanlığının yaptığı açıklamalara göre ''Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl çıkarma yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar, voli mahalleri ve dalyanlar, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, gemi ve gemi payları ile motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları'', Değer Artış Kazancı Vergisi ödemek durumundadır.

Değer Artış Kazancı Vergisi'nin ödenmediği durumlar nelerdir?

Bir gayrimenkul, eşe ya da çocuklara devredilmişse ''Veraset ve İntikal Vergisi'' alınacağından, Değer Artış Kazancı Vergisi alınmaz. Değer Artış Kazancı Vergisi'nin alınabilmesi için gayrimenkul satışı gerçekleşmiş ve kazanç elde edilmiş olması gerekir. Derneklere ya da vakıflara bağışlanan gayrimenkullerden ve karşılıksız olarak verilmiş olan gayrimenkullerden de Değer Artış Kazancı Vergisi alınmaz. Ayrıca, alış tutarı ile satış tutarı aynı olan ya da birbirine çok yakın olan gayrimenkuller için de Değer Artış Kazancı vergisi ödenmez. Örneğin, 2009 yılında 75.000 TL'ye alınan bir gayrimenkul, 2013 yılında 85.000 TL'ye satılıyorsa da kazanç vergisi ödenmez.

Değer Artış Kazancının beyanı nasıl yapılır?

Değer Artış Kazancı Vergisi hesaplandıktan sonra gayrimenkulden elde edilen kazancın net miktarı, yıllık olarak açıklanan istisna tutarlarını aşıyorsa farklı vergi oranları uygulanır. Örneğin, 2008 yılı vergi tarifesinde 7.800 TL'ye kadar olan kazançtan %15 vergi alınır. Sıralamada belirtilen diğer oranlar ise %20, %27 ve %35'tir. Alınan vergi miktarı, elde edilen kazanç miktarına göre değişiklik gösterir. Tüm hesaplamalar yapıldıktan sonra net vergi tutarı, bir sonraki yılın Mart ayının 25. gününde iş bitimine kadar yıllık beyanname ile beyan edilir. Beyan işlemi, Gelir Vergisi Kanunu'nda belirtilen oranlara göre hesaplanır. Sonuç olarak yıllık, 2 taksit hâlinde ödenir.

Değerleri farklı gösterilmiş olan gayrimenkuller için hangi işlem yapılır?

Konuyla ilgili düzenlenen yeni kanuna göre daha önce satıcı tarafından değeri düşük olarak gösterilmiş olan gayrimenkuller için işlem başlatılabilir. Geçmişte değeri düşük olarak gösterilen gayrimenkullerin vergi miktarı da otomatik olarak düşmüştür. Buna bağlı olarak gereğinden daha az Değer Artış Kazancı Vergisi ödenmiştir. Yasaya göre söz konusu gayrimenkuller tespit edilerek vergi oranları cezasıyla birlikte tahsil edilecektir. Aynı zamanda ''Vergi Ziyaı Cezası'' ve gecikme faizleri de alınır.

Ticarî kurumlar Değer Artış Kazancı Vergisi ödemesi yapar mı?

Şirketler için alınan Değer Artış Kazancı Vergisi tahsil edilirken, şirkete ait olan bir gayrimenkulün 2 yıl içerisinde satışı hâlinde %75'lik istisna oranı %50'ye düşer. Geçmişte, elde edilen kazancın tamamı üzerinden vergi hesaplaması yapılırken, bugün yeni yasaya göre kazancın yarısı üzerinden vergi hesaplanır.

Türkiye’nin ilk şubesiz dijital bankacılık uygulaması Enpara.com ile vergilerinizi masrafsız bir şekilde hızlıca ödeyebilirsiniz.

İlgili ürünler

Daha fazla bilgi

• Değer artış kazancı vergisi nedir?

  Değer Artış Kazancı Vergisi, taşınmaz mal varlıklarının satışı sonucunda kazanılan tutarın vergisine verilen isimdir. Bir gayrimenkul, alındığı tarihten itibaren 5 yıl içerisinde satışa çıkarıldığında alış değeri ile bugünkü satış değeri arasında fark gözlemlenir. Bu fark, satıcının elde ettiği kâr oranıdır. Gayrimenkulün satışını gerçekleştiren birey, Değer Artış Kazancı Vergisi ödemek durumundadır. Değer Artış Kazancı Vergisi, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından tahsil edilir.
  
  Değer Artış Kazancı Vergisi nedir?
  
  Değer Artış Kazancı Vergisi, Gelir Vergisi başlığı altında alınan vergi türlerinden biridir. Gayrimenkul satışı gerçekleştiren bireylerin satıştan elde ettiği kâr, kazanç ve gelir kabul edildiğinden, Değer Artış Kazancı Vergisi söz konusu olur. Alış ve satış değerleri aynı olan gayrimenkullerden kâr elde edilmemiş olacağı için kazanç vergisi tahsil edilmez. Aynı zamanda bağış yoluyla ya da miras yoluyla elde edilen gayrimenkullerden de kazanç vergisi alınmaz. Ancak satın alma yoluyla elde edilen tüm gayrimenkuller için bu vergi tahsil edilir. Dikkat edilen husus ise gayrimenkulün alım tarihidir.
  
  Satışta olan gayrimenkul, alım tarihinden sonra 5 yıl içerisinde elden çıkarılıyorsa bu durumda kazanç vergisi alınır. Araziler, binalar, konutlar gibi tüm taşınmaz mal varlıklarından Değer Artış Kazancı Vergisi tahsil edilir. Taşınır varlıklar arasında yalnızca gemiler ve gemi payları, kazanç vergisine dâhil edilir. Gayrimenkul eşe ya da çocuğa devredildiğinde ise intikal vergisi alınacağından ''Değer Artış Kazancı Vergisi'' alınmaz. Sürekli gayrimenkul alıp satan kişiler ya da kurumlar ise ticari kazanç vergisine mükellef olur. Bu sebeple bu kişilerden veya kurumlardan Değer Atış Kazancı Vergisi tahsil edilmez. Değer Artış Kazancı Vergisi, satış değeri istisna tutarlarının altında olduğunda da alınmaz. İstisna tutarlarını aşan satışlardan ise kazanç vergisi tahsil edilir.
  
  Değer Artış Kazancı Vergisi nasıl belirlenir?
  
  Değer Artış Kazancı Vergisi, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yİ-ÜFE değerlerine göre hesaplanır. Aylık olarak bildirilen bu oranlarla vergi hesaplaması yapılırken, bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranı dikkate alınır. Eski alış fiyatı, Yİ-ÜFE oranıyla çarpıldığında istisna tutarı ve tapu harcı düşülür. Kalan miktar, kazanç vergisini gösterir. Değer Artış Kazancı Vergisi, gayrimenkulün alındığı tarih, satıldığı tarih, alış ve satış fiyatları, gayrimenkul sebebiyle yapılan giderler hesaplanarak bulunur. Değer Artış Kazancı Vergisi ödemeleri, banka şubeleri, banka kartları ve kredi kartları aracılığıyla yapılabilir. Gelir İdaresi Başkanlığına ait olan İnteraktif Vergi Dairesi'nden de online ödeme yoluyla tahsilat kabul edilebilir.

• Değer artış kazancı vergisi hesaplama

  Değer artış kazancı vergisi, bir gayrimenkulün satışından elde edilen kâr payı kazancından doğan vergi türüdür. Değer Artış Kazancı Vergisi'ne konu olan gayrimenkulün, satın alınma tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde satılmış olması gerekir. Satın alma tarihi sonrasında beş yılı doldurduktan sonra satılan gayrimenkullerden değer artış kazancı vergisi tahsil edilmez. Yalnızca gayrimenkulün satıcısından alınan kazanç vergisi, satış değerinin alış değerinden yüksek olması durumunda ödenir. Alış değeri ve bugünkü satış değeri aynı olan gayrimenkullerden de değer artış kazancı vergisi tahsil edilmez.
  
  Değer artış kazancı vergisi hesaplama
  
  Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay düzenli olarak açıklanan Yİ-ÜFE oranları, değer artış kazancı vergisi hesaplamalarında da kullanılır. Hesaplama sırasında dikkate alınan oran, satışın gerçekleştiği günkü Yİ-ÜFE oranı değil; bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranıdır. Değer artış kazancı vergisi hesaplanırken ele alınan veriler; gayrimenkulün alış tarihi, satış tarihi, alış fiyatı, satış fiyatı, giderlerdir. Değer artış kazancı vergisi hesaplamak için bu veriler kullanıldığında online platformlar aracılığıyla hesaplama işlemi gerçekleşebilir. Gelir İdaresi Başkanlığı da istek doğrultusunda vergi tutarını hesaplayabilir.
  
  Kazanç vergisi tutarı, basit matematik işlemleri sonucunda da bulunabilir. Yapılması gereken ilk işlem, gayrimenkulün alış fiyatını Yİ-ÜFE oranıyla çarpmaktır. Bu işlem sonucunda satılmak istenen gayrimenkulün o aya ait satış değeri ortaya çıkar. Alış fiyatı, bulunan sonuçtan çıkarıldığında ise satıcının gayrimenkulden alacağı değer artış kazanç miktarı belli olur. Yine her yıl düzenli olarak açıklanan istisna tutarı ve satış sebebiyle ödenecek olan tapu harcı tutarı da kazanç miktarından çıkarılır. Tüm işlemler sonucunda elde edilen miktar üzerinden hesaplanan vergi değer artış kazancı vergisidir.
  
  Gelir İdaresi Başkanlığının sunduğu ''değer artışı kazancı hesaplama'' sayfasından da hesaplama işlemleri kolaylıkla yapılabilir. Burada belirtilen bilgiler eksiksiz bir şekilde doldurulduğunda ve ''Hesapla'' butonuna basıldığında ödenmesi gereken vergi miktarı yaklaşık olarak ortaya çıkar. Değer artış kazancı vergisi, yılda iki kez mart ve temmuz aylarında alınır. Vergi tutarının tamamı, iki eşit takside bölünür.
  
  Enpara.com'dan değer artış kazancı vergisi ödenebilir mi?
  
  Değer artış kazancı vergisi ödemeleri, QNB Finansbank şubelerinden nakit olarak, banka kartıyla ya da kredi kartıyla ödenebilir. Dolayısıyla Finansbank şubelerinden Encard'lar ve Enpara.com kredi kartı aracılığıyla da tahsil edilebilir. Gelir İdaresi Başkanlığının online olarak sunduğu e-Tahsilat sisteminden de kazanç vergisi ödemeleri yapılabilir. Enpara.com'da Motorlu Taşıtlar Vergisi ödemeleri, fatura ödemeleri, havale ve EFT işlemleri de tamamen ücretsizdir. Enpara.com müşterisi olmak için başvurunuzu, Enpara.com web sitesi ana sayfası üzerinde bulunan ''Başvur'' alanından yapabilirsiniz.

• Değer artış kazancı vergisi ödeme

  Değer artış kazancı vergisi, bir gayrimenkulün satımı sırasında elde edilen kazancın vergisidir. Elden çıkarılmak istenen bir gayrimenkulün eski alış fiyatı ile yeni satış fiyatı arasında fark olması durumunda satışı gerçekleştiren gayrimenkul sahibi, gelir elde etmiş kabul edilir. Dolayısıyla bu gelirin vergisini de ödemek durumundadır. Değer Artış Kazancı Vergisi, her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yİ-ÜFE oranlarına göre hesaplanır. Ayrıca; gayrimenkulün alış fiyatı, satış fiyatı, alış tarihi ve satış tarihi, giderler verileri de vergi tutarının belirlenmesini sağlayan unsurlardır.
  
  Değer artış kazancı vergisi ödeme yöntemleri nelerdir?
  
  Değer artış kazancı vergisi, alım tarihinden itibaren ilk 5 yıl içerisinde satılmış olan gayrimenkullerden alınır. Miras, bağış gibi yollarla devredilen gayrimenkullerden değer artış kazancı vergisi alınmaz. Ayrıca, ödeme tutarı belirlenirken, gayrimenkul kazancının her yıl açıklanan istisna tutarını aşıp aşmadığı da göz önünde bulundurulur. Değer artış kazancı vergisi tutarı, iki eşit taksit hâlinde ödenebilir. İlk taksit ödemeleri mart ayında; ikinci taksit ödemeleri ise temmuz ayında tahsil edilir. Değer artış kazancı vergisi, Gelir İdaresi Başkanlığının belirttiği ödeme kanallarından kabul edilir. Gelir İdaresi Başkanlığının resmî online ödeme kanalı olan İnternet Vergi Dairesi'nden sorgulama yapıldıktan sonra değer artış kazancı vergisi, kredi ya da banka kartıyla ödenebilir. Ancak, her banka kartı ile ödeme kabul edilmez ve yalnızca anlaşmalı bankaların kredi kartı ve banka kartları aracılığıyla tahsil edilir.
  
  Gelir İdaresi Başkanlığının ana sayfasında anlaşmalı bankalar bildirilmiştir. Değer artış kazancı vergisi ödemeleri, e-Devlet kanalından da gerçekleştirilebilir. E-Devlet üzerinden Gelir İdaresi Başkanlığının resmî sitesine yapılan yönlendirme sonucunda vergi tutarı anında görüntülenebilir. Değer artış kazancı vergisi, anlaşmalı bankaların internet bankacılığı sistemleri üzerinden de ödenebilir. Genellikle internet bankacılığı sistemlerinin ''Ödemeler'' bölümünden vergi ödemeleri kısmına ulaşıldığında değer artış kazancı vergisi görüntülenebilir. Aynı anlaşmalı bankaların tüm banka şubelerinden de değer artış kazancı vergisi ödenebilir. Vergi türlerinin tamamının tahsil edilebildiği vergi dairelerinden de kazanç vergisi ödemeleri yapılabilir.

Enpara.com Bilgi Bankası’nda yer alan tüm içerikler yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Burada sunulan bilgilerin kesin doğruluğu garanti edilmemekte olup Enpara.com’un sunmakta olduğu veya sunacağı ürünlerle, servislerle veya kampanyalarla ilgili bir taahhüt içermemektedir. İçeriklerde yer alan bilgiler hakkında konunun uzmanlarına danışmanızı ve önerileri uygulamadan önce uzman görüşlerinden faydalanmanızı tavsiye ederiz.