Kira Artışı Hollanda Modeli
Kira artışına çare aranıyor: Değer haritası ve Avusturya modeli nedir?
Maraş depremleri ve olası depremlerle ilgili uyarıların ardından iç göç hareketlenirken konutların hem satış fiyatlarında hem kiralarında fahiş artışlar oldu. Dünya gazetesinden Birol Bozkurt'un haberine göre İstanbul’un 4 yıl önce lüks semtlerde 5 bin civarında olan kira fiyatları 70 bin liralara kadar yükseldi.
Bağcılar ve Esenyurt’ta bile kiralar 10 bin liralara kadar yükseldi. Kira fiyatlarının önlenemez yükselişine son vermek için atılan adımlar yetersiz kaldı.
Çözüm olarak ‘Değer haritası’ veya sıkı denetim önerilirken geçmişte benzer sorun yaşayan ülkelerin sonuç aldığı daha radikal yaptırımlar gündeme geliyor.
Bu ülkelerden biri olan Avusturya’da konutlar değerine göre sınıflandırırken her bir kategoriye tavan fiyatı öngörüyor. İngiltere’de de tarihli Konut Kanunu sayesinde, hem tahliye şartları, hem de kira artışlarına devlet kontrolü sağlıyor. Konut uzmanları, Türkiye’de uygulanabilecek model olarak ise Avusturya’yı öneriyor.
Dünyada uygulanan kira kontrol yöntemleri
Kira kontrolü amacıyla kullanılan en yaygın yöntem olarak sınıflandırma yöntemi ön plana çıkıyor. Bu yöntemde benzer özelliklere sahip konutlara uygulanabilecek en yüksek kira bedelinin ve bu kira bedellerine uygulanacak artış oranları kanun ile belirleniyor. Bu konudaki ilk uygulamalarda kira bedeli belli bir yıla göre sabitlenirken, daha sonraki uygulamalarda belirli bir artış oranı (enflasyon gibi) dikkate alınarak kira bedelinin belirlenmesi esası benimseniyor. Dünyadaki örnekler şöyle:
AVUSTURYA: Avusturya’da yılında çıkarılan bir kira kontrolü kanunu ile taşınmaz kira bedelleri sınırlandırılmıştır. Bu kanun ile apartman daireleri A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılmış ve (taşınmaz maliki ile kiracı arasında başka türlü bir anlaşma olmadığı sürece) her sınıfın metrekare fiyatı belli oranlarda sınırlandırılmıştır.
İNGİLTERE: İngiltere’de Birinci Dünya Savaşından beri kira denetimi uygulanıyor. İngiltere’de birinci dünya savaşında mevcut konutların büyük ölçüde tahrip olması sonucu kira bedellerinde meydana gelen aşırı yükselişleri engelleyebilmek amacıyla kira bedellerine sınırlama getirilmiştir. Bu tarihten sonra çıkarılan çeşitli kanunlarla kira bedelleri artışına sınırlama getirilmiştir. Halen yürürlükte bulunan tarihli Konut Kanunu, hem tahliye sebeplerini, hem de kira artışlarını sınırlamaktadır.
İTALYA: İtalya’da da yılından bu yana kira kontrolü uygulanmaktadır. Bu kapsamda kamu otoriteleri kiraların kontrolü amacı ile sık sık kira mevzuatına müdahalede bulunmaktadırlar. Bu müdahaleler bazen kira bedellerinin dondurulması, bazen tüm güncel kiraların süresinin uzatılması, bazen de kiraya konu taşınmazların tahliyesini öngören yargı kararının uygulamasının hükümet tarafından çıkarılan kanun hükmünde kararname ile durdurulması şeklinde cereyan edebilmektedir.
HOLLANDA: Hollanda’da İkinci Dünya Savaşından bu yana uygulanan kira denetimi politikası söz konusudur. Bu kapsamda yılında giren Konut Kiracılığı Yasası; kirası belirli bir seviyeden düşük konutlar için kiranın yılda sadece bir kez artırılabileceğini, bu artışın devletin belirlediği orandan daha fazla olamayacağını öngörmektedir.
DANİMARKA: Danimarka’da da İkinci Dünya Savaşından beri kira kontrolleri uygulanmaktadır. Danimarka’da her belediye bünyesinde, daire özelliklerine göre uygulanacak azami kira bedelini belirlemekle görevli bir kira kontrolü bürosu bulunmaktadır. Bu bürolar tarafından belirlenen kira bedelleri genellikle taşınmazın pazar değerini yansıtmamaktadır.
MALTA: Malta’da Konut Kanunu, otoritelere kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkilere müdahale etme hakkı tanımaktadır. Konut Kanunu’nun 3. maddesi kapsamında otoriteler; kamu yararı yönünden gerekli gördükleri durumlarda, belli kişilere oturma imkanı tanımak amacıyla ev sahiplerine resmi emir verebilmektedirler. Bu kapsamda kiraya konu taşınmazların kullanımının Sosyal Konutlar Direktörlüğü tarafından verilen emirle taşınmaz malikinden alınarak belli bir kira bedeli karşılığında kiracılara geçirilmesi söz konusu olabilmektedir.
ABD: Amerika Birleşik Devletlerinde de (eyaletler arası farklılıklar görülmekle birlikte) kira kontrolleri uygulanmaktadır. Özellikle v’li yıllarda enflasyon oranının aşırı yükselmesi sonucu başlanan kira kontrolleri, bugün bazı eyaletlerde kaldırılmış ya da hafifletilmiş olsa bile hala pek çok eyalette uygulanmaya devam etmektedir. Kiraya konu taşınmazlara uygulanan bir kira tavanı bulunmaktadır. Benzer özellikler gösteren konutlar için her yıl en geç 31 ekim tarihine kadar, temel fiyatlar ve enflasyon oranı dikkate alınarak Kira Kurulu tarafından yayınlanan “yıllık genel düzenleme” ile yeniden belirlenmektedir.
İktidara yakın gazete duyurdu: Fahiş kira artışlarına karşı Hollanda modeli
Türkiye'de son bir yılda yüzde 'a yükselen konut fiyatlarının ardından hükümet, fiyatların dizginlenmesi için çözümler aramaya başladı.
İktidara yakınlığıyla bilinen Türkiye gazetesinden Yücel Kayaoğlu'nun haberine göre;AKP kurmayları, “Türkiye’de iş çığırından çıkmış durumda. Normalde Borçlar Kanununa göre 5 yıla kadar olan kira artışları TÜFE’ye göre yapılıyor. Bunun üzerine çıkamıyorsun. Ancak 5 yıldan sonra ev sahipleri isterse ‘Kiram düşük’ diyerek yeni bir kira tespiti yapabiliyor. Bunun için dava açabiliyor. Ev sahipleri 5 yıldan sonra rayiç bedel üzerinden yeni bir artış isteyebiliyor. Ama bugün ev sahipleri 2 yıl geçtikten sonra kiracısına zorlayıcı artış yapmak istiyor. Vatandaş mağdur ediliyor. Bu mağduriyetlerin giderilmesi yönünde de bir adım atılacak sanırım” dedi.
HOLLANDA YÖNTEMİ
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile AKP'nin ekonomi kurmaylarının başlattığı çalışmalarda gündeme gelen çözüm önerilerinden biri geçen günlerde Hollanda’da uygulamaya giren yöntem oldu.
Hollanda, yüksek kira artışlarının önüne geçmek için kira bedellerine sınırlama getirme kararı aldı. Buna göre, ev sahipleri, evlerini hükümetin belirlediği değerin üzerinde fahiş fiyatlara kiraya veremeyecek. Türkiye’de de buna benzer bir yöntem tartışılıyor. Ancak Hollanda’dan farklı olarak kira artışlarına getirilecek limitler bölgesel olacak. Bu kapsamda, Türkiye’de başta büyükşehirler olmak üzere belli bölgelerdeki kira artışlarına bir sınırlama getirilebileceği belirtiliyor. AKP kaynakları, “Türkiye’nin tamamı için değil bu. Örneğin daha çok İstanbul gündemde ve İstanbul’un belli bölgelerinde bu yüksek artışlar söz konusu. Bu bölgeler belirlenebilir ve buna göre oransal sınırlamalar getirilir. Hollanda bunu yaptı. Türkiye’de benzer bir uygulama tartışılıyor” diye konuştu.
KİRALAMA AMACIYLA KONUT ÜRETİMİ
Gündeme gelen bir başka öneri ise belediyeler ve TOKİ aracılığıyla artan fiyatlara çözüm olarak ‘sadece kiralama amacıyla’ konut üretilmesi. Bu alanda konut üretecek inşaat şirketlerine bazı destekler verilmesi, mülk sahiplerinin mağdur olmaması için de kira gelirlerinden alınan vergilerde indirime gidilmesi gibi öneriler tartışılıyor. Hükûmet bu formülleri devreye alarak, konut arzının karşılanmasını ve kira artışlarının dizginlenmesini hedefliyor.
KonutkiraAKP
Kira fiyatları: Hollanda'da ev sahiplerine kira sınırlaması getirilecek
- Yusuf Özkan
- Lahey, Hollanda
Kaynak, Getty Images
Hollanda hükümeti, konut sıkıntısı nedeniyle hızla artan ev kiralarına karşı orta gelir gruplarını korumak için serbest piyasadaki kiralık ev fiyatlarına müdahale edecek. Ev sahipleri, evlerini hükümetin belirlediği değerin üzerinde fahiş fiyatlara kiraya veremeyecek.
Toplu Konut ve Mekansal Planlama Bakanı Hugo de Jonge'un yaptığı açıklamaya göre, yeni düzenleme ile aylık euroya kadar kiralar, "arz-talep oyunundan" korunacak.
Yeni plana göre, kirası euroya kadar olan ve belediyeler tarafından alt gelir gruplarına kiralanan sosyal konutlar gibi, serbest piyasadaki evler için de puanlama sistemi getirlecek.
Evlerin büyüklüğü, oda sayısı gibi belirli özelliklere göre puanlama yapılacak ve sosyal konutlar haricinde serbest piyasada kiralanan evler için en puanına göre en fazla ile euro arasında bir kira bedeli saptanacak.
Bakan de Jonge'a göre, bu sistemler kiralık mülklerin yaklaşık yüzde 90'ı korunacak ve ev sahiplerinin artık kendi istediği doğrultuda kira miktarını belirlemesine izin verilmeyecek.
'Sert ama gerekli müdahale'
Hollandalı bakan bunun "sert ama gerekli bir müdahale" olduğunu düşünüyor. Çünkü de Jonge'a göre, konut sıkıntısı nedeniyle kiracılar çok fazla suistimal ediliyor. Bu da insanların geçimini etkiliyor.
Hükümet, önümüzdeki aylarda bu konuda meclise bir bir yasal düzenleme sunacak. Yeni düzenleme kapsamında belediyeler, belirli kent ya da bölgelerde kiralık konutlar için koşullar koyabilecek.
Ev sahiplerinin puanlama sistemine uyup uymadığı ya da evini fahiş fiyattan kiralayıp kiralamadığı belediyeler tarafından denetlenecek.
Bakan Hugo de Jonge, öğretmen, hemşire, polis memuru gibi orta gelirli kişilere yönelik bir "uygun fiyatlı konut planı" da açıkladı. Plana göre, orta gelir gruplarının ev bulması daha kolay hale getirilecek. Beledieyeler, bu kesimlere ev tahsis edecek.
Yeni plan kapsamında düşük gelir gruplarının, yüksek kira maliyetleri karşısında ezdirilmemesi de amaçlanıyor. Plana göre, düşük gelirli kişiler için kira artışı sınırlanacak, gelirlerine uygun birer sosyal konut tahsis edilecek. Düşük gelirlilere yönelik kira yardımı da kolaylaştırılacak.
Gençlerin konut yardımı alma yaşı da 23'ten 21'e indirilecek.
Hollanda hükümeti, düşük ve orta gelir grupları için daha fazla konut inşa edeceğini açıklamıştı. yılına kadar tamamlanması beklenen bin konutun bini orta gelir gruplarına tahsis edilecek. bin konut da sosyal kiralık ev olarak kullanılacak.
Hak örgütleri memnun
Hollanda'da kiracı haklarını savunan örgütlere göre, hükümetin yüksek ev kiralarına müdahalesi çok gerekli bir adım.
Hollanda Ulusal Kiracılar Derneği'nden kamu yayıncısı NOS'a yapılan açıklamada, düzenleme ile bir evin kalitesiyle hiç ilgisi olmayan fahiş fiyatlara karşı daha fazla kiracının korunacağını vurgulandı.