Noterden Ev Satışı Nasıl Yapılır
1 Ocak 2023
Noterlerde tapu devri başlıyor. 1 Ocak 2023’den itibaren noterler gayrimenkul satış yetkisine sahip olacak.
Düzenleme, Resmi Gazete’de yayımlanan yeni kararla beraber 1 Temmuz 2023’e ertelendi. Detaylara ilgili yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Otomobil alım satımlarında da uzun süre önce değişiklik yapılmıştı. Böylece trafik şubelerinde bürokratik işlemlerle uğraşmak yerine noterlerle otomobil satışları gerçekleştirilmeye başlanmıştı.
Türkiye’de tapu dairelerinde her yıl yaklaşık 15 milyon işlem yapılıyor. Bunların 3 milyonu ise taşınmaz satışlarından oluşuyor. Alım-satımda yaşanan hareketlilik tapu dairelerinde yoğunluğu artırdığından randevularda da sıkıntılar yaşanıyordu. Bu amaçla yapılan düzenleme 28 Haziranda Resmi Gazete’de yayımlanmıştı.
Noterler şu an sadece taşınmaz vaadi sözleşmesi düzenleyebilirken yeni yılla beraber taşınmazın satış başvuru belgesini düzenleyebilecek. Taşınmaz üzerindeki kısıtlamaları dikkate alacak ve satışla ilgili kanunlarda yer alan esasları uygulayacak. Noterlerin gayrimenkul satış sözleşmelerini düzenlemek konusunda yetkilendirilmesi halinde bürokratik işlemlerin yoğunluğunun azalacağı düşünülüyor.
Noterlerde Tapu Devrinde Sürecin İşleyişi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından tapu kayıt örneği ve diğer belgeler, tapu bilişim sistemi aracılığıyla noterlerle paylaşılacak. Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’nden (TAKBİS) noterliklerin veri alabilmesi için teknik hazırlıklar devam ediyor. Taşınmazın ilgili belgelerinin eksik olduğu durumda ise bu belgeler sistem üzerinden talep edilecek ve eksiklikler tapu müdürlüğü tarafından sisteme aktarılacak.
- Noterler tarafından hak sahibi belirlendikten ve satışa engel bir durumun olmadığı teyit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılacak.
- Satış sözleşmesi taraflarca imzalanınca noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi sisteme kaydedecek.
- Sözleşme sisteme kaydolduktan sonra tapu müdürlüğü tarafından taşınmazın tapu siciline tescili yapılacak.
- Satış sözleşmesiyle beraber diğer belgeler, noter tarafından sisteme aktarılacak ve fiziki olarak da arşivlenecek.
Tapu Harcı İçin Ek Noter Ücreti
Gayrimenkul alım-satımında, satış bedelinin %4’ü olarak ödenen bir tapu harcı bedeli bulunur. Tapu harcıyla ilgili yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.
Yeni uygulamayla beraber noterlerde taşınmazın satış sözleşmeleri damga vergisinden, ilgili işlemlere ilişkin düzenlenen kağıtlar da değerli kağıt bedellerinden muaf olacak. Bu kapsamda yapılan işlemler karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmayacak. Tapu dairesi tercih edilirse yalnızca tapu harcı ödeniyor. İşlem noterde yapılırsa tapu harcına ek olarak noter ücreti de verilecek.
Noter ücreti, taşınmazın değerine göre 500 Türk lirasından az ve 4 bin liradan fazla olamayacak. Bu miktarlar ise her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılacak.
Taşınmazın satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler sorumlu tutulacak. Bu zararın devlet tarafından ödenmesi durumunda ise devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu edebilecek. Notere karşı açılan davalar da tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülecek.
Noterler Daha mı Güvenli?
Noterler, anlaşmazlıkların ortaya çıkmasını önlemek amacıyla taraflar arasındaki işlemleri belgelendirir. Bir belgeyi düzenleyebilir ve belgedeki imzaları onaylayabilirler, yani belgeye resmiyet kazandırırlar. Tapu dairelerinin fonksiyonu ise basit olarak tapu sicillerini tutmaktır. Dolayısıyla konut alınmak istendiğinde tapu dairesine gidilerek tapu sahibi, şerh, beyan gibi şeyler görülebilir. Bu nedenle tapu sicilindeki bir kayıt herkes için esastır.
Bu doğrultuda sistemin düzenli şekilde oturtulması önem kazanıyor. Uzmanlara göre sistem altyapısı tam olarak hazırlandığında hem bürokrasi süreci hem de yoğunluklar azalmış olacak. Dolayısıyla noterin gerekli bilgileri vereceği bir sistemde noterler ve tapu müdürlüğü arasında fark kalmayacak.
Noterler için yapılan tapu devri düzenlemesinden konut lokasyonunun emlak fiyatına etkisine kadar ev satın alımı ve kiralanması ile ilgili her türlü içeriği Emlaksat Blog’da bulabilirsiniz.
Noterden ev, iş yeri satışı yapılır mı, nasıl yapılır?
Noterden ev ve gayrimenkul satışı için bir süredir devam eden çalışmalar, TBMM Genel Kurulu’nda 6’ıncı Yargı Paketi ile nihayete erdi. Bu gelişmeyle birlikte ev almayı veya satmayı düşünen vatandaşların gündeminde noter aracılığıyla satış detayları yer almaya başladı. İşte konuyla ilgili detaylar…
NOTERDEN EV, İŞ YERİ SATIŞI YAPILIR MI, NASIL YAPILIR?
TBMM Genel Kurulu’nda 6’ıncı Yargı Paketi içerisinde yer alan kanunla; noterler, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilecek ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi halinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh verebilecek, taşınmaz satış sözleşmesi yapabilecek. Taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilecek.
Teklifle noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenleyecek, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamayı dikkate alacak ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetecek. Noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinde sadece tapu harcı alınacak, bu işlemler için ayrıca noter harcı alınmayacak.
Gayrimenkul alım satımında yeni dönem: Noterden de yapılabilecek
Gayrimenkul alım ve satım işlemleri tapu sicil müdürlükleri dışında noterliklerde de yapılabilecek. Noter ücreti taşınmazın değerine göre 500 liradan az ve 4 bin liradan fazla olamayacak. Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumlu olacak. Bu zararın devlet tarafından ödenmesi halinde devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu edecek. Notere karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülecek.
Dünya gazetesinden Canan Sakarya ve Leyla İlhan'ın haberine göre, Meclis'e sunulan yargı paketiyle gayrimenkul satışlarının noterliklerden de yapılmasının yolu açılıyor. Bugün Meclis Adalet Komisyonu’nda görüşülecek kanun teklifinde yer alan düzenlemeye göre; noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenleyecek, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamayı ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamaları dikkate alacak. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler, tapu bilişim sistemi aracılığı ile noterlerle paylaşılacak. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik olması durumunda ilgili tapu müdürlüğünden eksik olan konular sistem üzerinden talep edilecek ve eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek sisteme aktarılacak.
Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığının tespit edilmesinin ardından taşınmaz satış sözleşmesi yapılacak. Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydedecek. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanacak. Satış sözleşmesi ile diğer belgeler, noter tarafından sisteme aktarılacak ve fiziki olarak arşivlenecek. Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı halinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmeyecek.
NOTER ÜCRETİ 4 BİN TL'DEN FAZLA OLAMAYACAK
Kanun teklifine göre, noter ücreti taşınmazın değerine göre 500 liradan az ve 4 bin liradan fazla olamayacak. Bu miktarlar, yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılacak. Noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinde sadece tapu harcı alınacak, bu işlemler için ayrıca noter harcı alınmayacak. Taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kağıtlar değerli kağıt bedellerinden istisna olacak. Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumlu olacak. Bu zararın devlet tarafından ödenmesi halinde devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu edecek. Notere karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülecek.
"PİLOT BÖLGE İLE TEST EDİLMELİ"
Gündemde olan düzenlemeyle ilgili konuşan Teknik Yapı ve İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, “Halihazırda tapu dairelerinde personel ve verim yüzde 30 oranında. Dolayısıyla işlemler çok yavaş ilerliyor. Yazın gelişiyle tatile çıkanlarla birlikte bu verim daha da düşecek. Yeni uygulama güzel. Dünyada tüm tapu işlemleri noterler aracılığıyla yürütülüyor. Çalışma daha fazla hız getirecek. Ancak yeni uygulamalar devreye girdiğinde ise bir adaptasyon süreci oluyor. Bu yüzden kararın pratikteki uygulamalarını takip etmesi gerekir” diye konuştu.
"AYDINLATILMASI GEREKEN KONULAR VAR"
Genele yayılacak şekilde, taşınmaz satışlarının noter sözleşmesiyle yapılmasının olumlu bir adım olarak değerlendiren Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan da, “Tapu dairelerinin yoğunluğunun / yükünün azaltılmasında, böyle bir yetkilendirme olumlu olur. Sektörümüz özellikle yeni konutların ‘satış vaadi ile satış’ sözleşmelerinin düzenlenmesinde noterlerle işbirliği içerisinde, yani sektörün belirli bir çalışma kültürü var. Ancak, bu defa bir vaat değil de doğrudan satış söz konusu olacağı için kanun maddesi taslağını görmeden ifade etmem gerekirse, en nihayetinde tescil kuruluşu yine ilgili Tapu Dairesi olacağından, noterden işlem yapıldığında mı, yoksa tapu gerekli kaydı kendi tarafında güncellediğinde mi tapu devir sürecinin kesinleşeceği, tapu harcı ödemesinin de benzer şekilde noterde işlem yapılınca mı, yoksa tapu kütük güncellemesi yapınca mı yapılacağı konularının aydınlatılmasında fayda var” diye konuştu. Tapu müessesesine hem tüzel hem de gerçek kişilerin çok itibar ettiği bir süreç olduğunu aktaran Özcan, bu nedenle getirilecek bu tür yeni esaslı değişikliklerin öncelikle belli bir yörede / şehirde pilot uygulamasının yapılması, ondan sonra yürürlüğe alınmasının uygun olacağını ifade etti.
"KİŞİSEL VERİLER VE DOLANDIRICILAR KONUSUNDA ÖNLEM ALINMALI"
“Düzenlemede ‘kişisel verilerin gizliliği’ konusu çok önemli” diyen İsmail Özcan, “Noterlere tapu bilgilerine erişim yetkisi verilmesi, bu tür verilerin korunmasının nasıl sağlanacağı hususunu akla getiriyor; gerekli yazılımsal ve teknik kontrol ve süreçlerinin iyi bir şekilde kurgulanmasından sonra işlerliğin başlatılması çok yerinde olacaktır. Diğer yandan özellikle gayrimenkule dayalı suç çetelerinin, noterlerin deneyim eksikliğinde, bu kanalı kullanarak birtakım manipülasyon ve suç oluşturacak girişimlerde bulunabilmesini önleyecek sair güvenlik ve kontrol mekanizmaları da kurgulanmalı” dedi.
Meclisnotergayrimenkul